Manutenzione straordinaria, se urgente va pagata anche quando manca la delibera

L'amministratore del condominio non ha un generalizzato potere di spesa, infatti, sia le spese di manutenzione straordinaria, che quelle ordinarie, oltre a quelle occorrenti per i servizi comuni essenziali, richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135, n. 2, Cc.
Tuttavia, tali spese, se pur non preventivamente autorizzate dall'assemblea possono, comunque, essere ratificate dall'assemblea, anche con l'accettazione delle stesse in sede di approvazione del bilancio consuntivo.
Un'eccezione al principio della indispensabilità dell'autorizzazione assembleare, sia essa preventiva o successiva, è contenuta nell'ultimo comma del predetto art. 1135 Cc, laddove viene espressamente stabilito che l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente ma, in questo caso, l'amministratore deve riferirne nella prima assemblea utile.
Ecco che allora, qualora l'amministratore abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, avvalendosi quindi dei poteri conferitigli dall'art. 1135, co. 2°, Cc, nell'effettiva ricorrenza dei presupposti dell'urgenza il condominio deve ritenersi validamente rappresentato dall'amministratore, di modo che l'obbligazione risulta direttamente riferibile al condominio.
Viceversa, in assenza del carattere d'urgenza dei lavori, il rapporto obbligatorio instaurato con il terzo non risulterà riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall'amministratore esorbitante le proprie attribuzioni, conseguentemente, stante anche la rilevanza esterna delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 Cc, il condominio non risulterà obbligato al relativo pagamento (Cfr.: Cass. 2807/2017).
Questi i principi ribaditi dal Tribunale di Pavia nella sentenza pubblicata in data 17 Gennaio 2018, con la quale è stata respinta l'opposizione a decreto ingiuntivo, proposta dal condominio nei confronti della ditta esecutrice dei lavori di manutenzione straordinaria.
Il Tribunale, pur rilevando l'assenza di autorizzazione assembleare, esplicitamente eccepita dal condominio, ha ritenuto che i lavori di manutenzione straordinaria del tetto e del lucernaio - stante l'indispensabilità degli stessi rinveniente dal diffuso stato di degrado della copertura esistente, dal definitivo aggravamento del fenomeno infiltrativo e dalle reiterate segnalazioni dei condòmini -, fossero da considerarsi urgenti, pertanto, ha ritenuto corretto che fosse il condominio nella sua interezza a doversi fare carico dei relativi costi.
Tanto perché solo in assenza dell'urgenza e dell'indifferibilità dei lavori ed in difetto di autorizzazione assembleare - preventiva o successiva - i relativi oneri rimangono in capo all'amministratore personalmente, non potendosi, in tal caso, configurare alcuna obbligazione a carico dei condòmini.
La sentenza appare in linea con i costanti precedenti giurisprudenziali per i quali <<nel condominio degli edifici anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135, n. 2, c.c. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce l'art. 1135, n. 5, c.c.>> (Cass. n. 14197/2011).
Con la specificazione che <<l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico>> (Cass. n. 454/2017).
In definitiva, alla fattispecie per cui è causa risulterà integralmente applicabile il principio per cui <<solo nel caso di lavori straordinari, la giurisprudenza fa ricadere sul solo amministratore gli oneri di decisioni in materia di amministrazione straordinaria (salvo i lavori di carattere urgente): in tal caso, laddove si versi in fattispecie di amministrazione straordinaria, l'iniziativa dell'amministratore senza la preventiva deliberazione dell'assemblea è consentita solo se tali lavori presentino il carattere dell'urgenza, sicché, difettando tale presupposto, le iniziative assunte dall'amministratore stesso con riguardo ad attività di straordinaria amministrazione non creano obbligazioni per i condomini (Cfr. sentenza 7 maggio 1987, n. 4232).>>.