Manutenzione straordinaria dei balconi: chi paga le spese?

Alle spese per i lavori di manutenzione straordinaria dei balconi non sono tenuti a partecipare i condòmini che ne sono privi se i balconi interessati dai suddetti lavori non contengono rivestimenti esterni che contribuiscono all'estetica del palazzo.

Mancata esclusione
Pertanto, è nulla la delibera dell'assemblea condominiale assunta a maggioranza che ne spartisce le spese tra tutti i condomini, non escludendo dalla ripartizione i proprietari di appartamenti privi di balconi.

Lo ha affermato il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 19218/2019, pubblicata l'8 ottobre 2019 , Giudice Dott. Roberto Ghiron.

A citare il condominio in giudizio è stata una condòmina proprietaria di un appartamento privo di balconi, la quale chiedeva che il Tribunale dichiarasse la nullità o l'annullabilità di alcune delibere con le quali l'assemblea aveva deciso di eseguire i lavori di manutenzione straordinaria dei balconi facenti parte dell'edificio condominiale e, ritenendo che le opere riguardavano l'armonia dei prospetti dell'edificio, aveva ripartito le spese fra tutti i condòmini.

Proprietà esclusive
La condòmina impugnante, evidenziando che i balconi in aggetto sui quali era stato disposto l'intervento di manutenzione erano di proprietà esclusiva e non beni comuni, deduceva l'illegittimità delle delibere in quanto approvate a maggioranza in deroga dei criteri legali di ripartizione delle spese.

Secondo il Tribunale capitolino, poiché nel caso esaminato le opere di consolidamento non avevano interessato parti decorative dei balconi, le spese sostenute per parti che potenzialmente potessero contribuire al decoro delle facciate (rivestimenti esterni, fregi, ecc) erano prive di fregi ed elementi decorativi ed i rivestimenti non avevano nessun elemento di decoro, anche in considerazione del fatto che i parapetti erano costituiti da balaustre in ferro del tutto anonime, le spese dovevano essere imputate ai soli proprietari dei balconi.

Delibere annullate
Pertanto, nell'accogliere la domanda della condòmina, il giudice romano ha dichiarato la nullità delle delibere impugnate nella parte in cui era stato stabilito il criterio di riparto in deroga ai criteri legali, richiamandosi all'orientamento della giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo il quale i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento delle corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva al proprietario di queste tenuto conto anche del fatto che non hanno funzione divisoria fra i piani e non fungono da copertura del piano inferiore poiché da un punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani in quanto possono esistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.

Essi non costituiscono proprietà comune fra i condomini ma sono di proprietà esclusiva e, quindi, le spese per la manutenzione devono essere sopportate solo dai proprietari dei balconi aventi le suddette caratteristiche.

Alle spese devono partecipare i condòmini che sono privi di balconi solo nel caso in cui rechino rivestimenti esterni nella parte frontale o inferiore che siano connotati da elementi o fregi decorativi ed ornamentali si da conferire, al fabbricato un profilo estetico più gradevole (Cassazione n. 218/11, Cassazione n. 587/2011, Cassazione n. 21641/2017, Cassazione n. 5014/2018).