Per l’adeguamento antincendio maggioranza «straordinaria»

Il Dlgs 81/2008 si applica (art. 3) a tutti i settori di attività , privati e pubblici e a tutte le tipologie di rischio le quali ricorrono anche all'interno del condominio che è un luogo di vita e di lavoro. In particolare nel condominio deve essere applicata la normativa antincendio , e al suo interno (art. 46, sanzionato penalmente dall'art. 55) devono essere adottate misure idonee a prevenire gli incendi e per tutelare l'incolumità dei lavoratori.
I vigili del fuoco , qualora accertino nel condominio le violazioni di legge, emettono prescrizioni , ai sensi del Dlgs 758/1994, a cui l'amministratore del condominio deve adeguarsi in un tempo stabilito. L'art. 21 del Dlgs 758/1994 afferma che qualora risulti l'inadempimento alle prescrizioni , l'organo di vigilanza ne dà comunicazione al pubblico ministero ed al contravventore entro novanta giorni dalla scadenza del termine fissato dalla prescrizione. Tuttavia l'amministratore non può intervenire a proprie spese sulle parti comuni interessate dalle prescrizioni e quindi deve portare la questione all'ordine del giorno per l'approvazione dei lavori necessari e per autorizzarne la relativa spesa.
La Corte di Cassazione afferma (sentenza 25841/2019) che la delibera di approvazione dei lavori di adeguamento alla normativa antincendio necessita la maggioranza prevista dall'art. 1136 , secondo comma, c.c. , per le opere di manutenzione straordinaria (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi).
Nel caso trattato la Corte di Appello, in ordine alle contestazioni rivolte da un condòmino circa la regolarità formale della delibera la quale aveva approvato le opere, rilevava che l'adeguamento del fabbricato alla normativa antincendio interessava una porzione della struttura condominiale, che si era reso obbligatorio, a causa di una norma di legge imperativa e pertanto i lavori dovevano essere eseguiti anche senza il consenso dei condòmini, che si potevano esprimere solo in relazione ai tempi ed ai modi dell'esecuzione dell'adeguamento.
Inoltre la Corte di Appello sosteneva che le variazioni per adeguare il condomino alla normativa antincendio non erano delle innovazioni , per le quali era necessario un quorum deliberativo più alto pari alla metà dei partecipanti all'assemblea , rappresentanti almeno 2/3 dei millesimi ex articolo 1108 c.c. e neanche una modificazione della cosa comune intesa al suo migliore godimento da parte del titolare dell'albergo che , ai sensi dell'art. 1102 c.c., ne avrebbe dovuto sostenere tutta la spesa.
La Corte di Cassazione rilevava che nel condominio vi era un albergo e degli appartamenti i cui proprietari avevano un diritto di uso delle strutture alberghiere e pertanto le parti comuni erano estese e di natura tecnica complessa (si veda anche il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio del 28 ottobre scorso). La Corte di Cassazione sosteneva la regolarità della delibera che ha approvato i lavori straordinari , con la maggioranza sopra citata, poiché al voto ha partecipato il rappresentante dell'albergo che non versava in un conflitto di interessi rispetto all'approvazione dei lavori. Inoltre il giudice di legittimità respingeva il ricorso del condòmino, condannandolo al pagamento del doppio del contributo unificato, anche con riferimento all'assunto che molte delle opere in considerazione ( in particolare le scale di emergenza) non erano idonee ad arrecare utilità al condomino. La Corte di Cassazione afferma che da un lato la delibera assembleare, avente ad oggetto l'esecuzione delle opere antincendio, ricomprendeva anche le scale di emergenza , dall'altro che il ricorrente non giustificava il motivo per cui solo il proprietario dell'albergo avrebbe dovuto pagare l'intero importo della spesa .