Superbonus 110%: attenzione ai «subcondomìni»

Il tema del superbonus affascina i condòmini italiani. L'idea di mettere a nuovo l'edificio a costo zero inebria i contribuenti e gli addetti ai lavori come soltanto il migliore degli spumanti in occasione delle prossime festività natalizie saprà fare.Nel complesso panorama della casistica di applicazione della nuova super detrazione fiscale, poco spazio, però, è stato dedicato al particolare caso dei sub condomini. Ma, di cosa parliamo, esattamente?

I sub condomìni
Si tratta di quelle realtà gestorie che derivano da una inopportuna frammentazione amministrativa del condominio il cui scioglimento arriva a ritenere singoli condomini autonomi quelli che, in realtà, nascevano ed erano condominii parziali (articolo 1123, comma 3°), in senso all'unico e medesimo condominio e che, quindi, mancano di una specifica autonomia strutturale. In altri termini, parliamo delle decine di migliaia di scale o di piani box amministrati a mo' di condominio autonomo per i quali non soltanto vi sono singoli amministratori ma anche singoli codici fiscali.

Esempi pratici ed illegittimità
Ma perché queste circostanze costituiscono un rischio per l'accesso al super bonus del 110%?Ora, premessa l'illegittimità del sub condominio, come recentemente ribadito dalla Cassazione con la sentenza 22041/2019 (vedi anche articoli del Sole del 3 novembre 2014 e del 5 gennaio 2017), immaginiamo il caso di un condominio composto da dieci scale, ognuna con otto unità, che sia stato indebitamente sciolto in dieci condomini, uno per scala.Ai fini del super bonus legato alla riqualificazione energetica dell'involucro edilizio, ad esempio, il rischio è quello di considerare per dieci volte una spesa ammissibile massima di € 320.000, ovvero, 40mila euro per le prime otto unità di ognuno dei dieci condominii, arrivando, così, a considerare la possibilità astratta complessiva di lavori per un valore di € 3.200.000.

Al contrario, se avessimo tenuto conto dell'unitarietà dell'intero condominio, avremmo avuto a disposizione un tetto massimo di spesa di gran lunga inferiore, ovvero, sempre 40mila euro per le prime otto unità ma soltanto 30mila euro moltiplicato per il resto delle altre settantadue unità, per un totale di € 2.480.000, somma di gran lunga inferiore alla prima ipotesi.Ma non solo. Esiste una seconda criticità da non sottovalutare.Come sappiamo, l'agenzia delle Entrate ha più volte chiarito come sia possibile intervenire anche parzialmente sull'involucro dell'edificio ma a due condizioni: che si tratti di almeno il 25% della superficie disperdente lorda e che il salto delle due classi avvenga comunque in favore dell'intero edificio.

Ripristinare l’unitaria condominialità
Ora, se pensiamo a come sia da ritenersi per edificio l'intero organismo edilizio – e non certamente la scala con le rispettive facciate parziarie – così come suggerito dagli stessi decreti a cui rimanda la norma sul superbonus, è evidente che la criticità non sia da trascurare.In conclusione, se non si vuole correre il rischio di vedere ridotta la detrazione per sforamento di un tetto massimo di spesa perché calcolato male o, addirittura, la revoca per mancanza del presupposto del salto delle 2 classi per l'intero organismo edilizio, sarebbe opportuno mettere mano alla gestione dell'edificio, cancellare i sub condomini e ripristinare la normale condizione di unitaria condominialità dell'edificio.