Attenzione a spese gonfiate e verifiche urbanistiche
La novità del superbonus ha fatto spuntare un numero imprecisato di società che hanno incominciato ad offrirsi per dimostrare la fattibilità dei lavori. Se si darà corso al lavoro, lo studio di fattibilità sarà assoggettato a sgravio fiscale ma per una casa di 30 unità immobiliari non è lecito chiedere, come è accaduto in un condominio amministrato dal sottoscritto, 36mila euro, ovvero 1.200 euro ad unità immobiliare, a fronte di una spesa correntemente valutata in media 350 euro, determinata da Ape (200 euro) e capitolato lavori con computo metrico (altri 150 euro) a unità immobiliare.
Ma non è la sola situazione: troppe volte le imprese più audaci propongono preventivi gonfiati per accettare cessioni di credito scontate del 30 per cento.
Per valutare se è possibile dare corso a lavori di riqualificazione energetica, la sola delibera che i condomini debbono assumere è l’incarico per l’ottenimento dell’Ape. Solo dopo aver raccolto questi dati, un termotecnico potrà valutare se il fabbricato può migliorare di due classi energetiche, indicando con quali interventi.
Ma ancor prima di affidare incarichi, a titolo gratuito od oneroso, è bene che i proprietari chiariscano tra loro alcuni aspetti tecnici ed estetici che a volte vengono spiegati solo in coda a molte parole inutili.
È praticamente impossibile che il miglioramento di due classi energetiche si possa configurare con la posa del solo isolamento. Ma ammettiamo questa ipotesi.
Il superbonus paga l’acquisto e posa del cappotto termico e le opere necessarie; ma la posa dell’isolamento (di norma lo spessore è di 15-20 centimetri) riduce sensibilmente la fruibilità dei balconi. Materiali isolanti di pochi centimetri di spessore, proposti in alcuni capitolati lavori, debbono essere valutati con grandissima attenzione, in quanto se fossero davvero validi, risolverebbero molti problemi e sarebbero consigliati da tutti i professionisti.
I proprietari che hanno serramenti risalenti all’anno di costruzione della casa, sono i primi che premono per sostituirli con i lavori del superbonus. Ma, attenzione, la sostituzione dei serramenti degli appartamenti comporta un ulteriore accertamento, quello della verifica della conformità urbanistica di ogni singola unità immobiliare.
Per accertare la conformità urbanistica, si deve prendere visione della concessione edilizia presso il Comune dove si trova l’immobile. A Milano, tramite un portale dedicato, si deve prendere un appuntamento che viene fissato a 8-12 mesi. Se poi, oltre ai documenti dell’intero fabbricato, si deve visionare anche la documentazione delle singole unità immobiliari per verificarne la conformità allo stato di fatto attuale, si deve chiedere un appuntamento per ogni unità immobiliare.
