Il cappotto termico difettoso va denunciato dal condominio entro un anno

L’appaltatore risarcisce il condominio per la mancata realizzazione del cappotto termico , e il termine per denunciare il «vizio» è quello di un anno, come per i difetti di costruzione.

È il tema trattato dalla Corte di cassazione (ordinanza 22093/2019, relatore Antonio Scarpa) che ha rigettato il ricorso di un appaltatore ( condannandolo al pagamento delle spese processuali e del doppio del contributo unificato) contro una sentenza che lo aveva condannato al risarcimento di 38mila euro + Iva per i danni da omessa realizzazione di un cappotto termico.

La sentenza del Tribunale rigettava la domanda presentata da un gruppo di acquirenti di parti di un immobile nei confronti del venditore – appaltatore , per ottenere il risarcimento dei danni a seguito dei gravi vizi emersi nelle parti comuni e negli appartamenti.

Otto giorni per gli «acquirenti»

Il Tribunale di Bari aveva rigettato la domanda affermando che i condòmini avevano agito come acquirenti, quindi la denuncia dei vizi degli appartamenti acquistati ricadeva nel breve termine, otto giorni dalla scoperta del vizio, previsto dall’articolo 1495 del Codice civile. In questo caso, quindi, la denuncia sarebbe stata tardiva.

Un anno per l’isolamento

La Corte d’Appello di Bari, invece, riqualificava la domanda come azione di responsabilità dell’appaltatore (articolo 1669 del Codice civile) in relazione alla costruzione del porticato, dell’androne e al difetto di isolamento delle strutture edilizie, in particolare perché aveva omesso la realizzazione di un cappotto di isolamento termico dell’edificio.

La Corte di cassazione condivideva la decisione del giudice di appello che , sulla base della conclusione della consulenza, rilevava come l’omessa realizzazione del cappotto costituiva per l’edificio un grave difetto, che riduceva del 50 % la resistenza climatica delle pareti.

La Cassazione osservava che l’articolo 1669 configura una responsabilità extracontrattuale e afferma che il costruttore risponde dei difetti che, anche se non compromettono la stabilità degli edifici, possono essere comunque qualificati gravi. E in questo caso il vizio deve essere denunciato entro un anno dalla scoperta che deve avvenire entro dieci anni dall’ultimazione dell’opera .

I difetti possono essere carenze costruttive dell’opera che ne pregiudicano in modo grave il normale godimento o la abitabilità: tali ipotesi ricorre se la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei o non a regola d’arte, anche se incidenti su elementi secondari.

Proprio questo è il caso di difetti costruttivi nella tamponatura delle pareti esterne dell’edificio nel condominio che hanno causato la riduzione termica del 50 per cento. Tale elemento incide così negativamente sulla qualità della vita nel condominio , anche in relazione alla sua destinazione economica, da rendere necessaria l’adozione di opere di manutenzione ordinaria , con opere di riparazione e di sostituzione delle finiture dell’edificio.