L’inquilino rimborsa gli oneri condominiali solo al proprietario

Il rapporto tra condominio – nella persona dell'amministratore - proprietario e conduttore è spesso oggetto di gestioni distorte in ordine agli oneri accessori condominiali e questo per opera o convincimenti sbagliati provenienti da tutti e tre i protagonisti.
A mente dell'art. 9 della legge n. 392/1978, salvo patto contrario da raccogliersi nel contratto di locazione, sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché le spese relative ai servizi comuni come, a titolo non esaustivo, il giardinaggio o le piccole manutenzioni ordinarie. A queste spese si aggiungono quelle per il servizio di portineria che il conduttore sostiene nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Restano a carico del proprietario tutte le altre spese, comprese quelle di amministrazione come quelle postali, di assicurazione, del compenso dell'amministratore, di tenuta conto corrente postale o bancario e quelle straordinarie.
Si tratta di una previsione normativa nel suo complesso derogabile dalla volontà delle parti con apposito accordo che, in ogni caso, non può prevedere più del 90 per cento delle spese di portineria a carico del conduttore.
Nei confronti dell'amministrazione condominiale, tuttavia, l'unico obbligato a pagare resta il proprietario (o usufruttuario) il quale, in ragione della previsione normativa o delle più stringenti regole convenzionali, esercita a carico del conduttore un'azione di addebito e quest'ultimo è tenuto a pagargli l'ammontare degli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta.
L'argomento merita una riflessione per chiarire l'irregolarità di alcune prassi consolidate sul tema che vedono le parti in campo operare spesso in violazione delle norme.
La prima anomalia riguarda la frequente pretesa avanzata dal proprietario nei confronti dell'amministratore di condominio perché si adoperi direttamente nei confronti del conduttore per il recupero delle quote condominiali. Tale prassi è assolutamente illegittima per diversi motivi. In primis, non spetta all'amministratore svolgere alcuna funzione di amministrazione del patrimonio immobiliare del singolo proprietario esclusivo se non in ragione di un apposito mandato professionale ad hoc distinto dalla gestione condominiale e comunque con amministrazione in atti separati da quelli della contabilità condominiale. Inoltre, il conduttore può risultare contrattualmente obbligato ad effettuare dei versamenti in acconto sugli oneri accessori giammai in ragione del bilancio preventivo approvato dall'assemblea ma esclusivamente in forza di una apposita e puntuale previsione del contratto di locazione che faccia salvi i conguagli. L'amministrazione condominiale, in ogni caso, non è mai legittimata a chiedere al conduttore versamenti di sorta, pena la responsabilità penale dell'amministratore per infondatezza della pretesa.
Inoltre, che il conduttore debba semplicemente limitarsi a rifondere il proprietario del dovuto solo al termine dell'esercizio di gestione – ovvero, a consuntivo – è desumibile dal diritto riconosciutogli di poter subordinare il rimborso alla presa visione dei documenti giustificativi delle spese, documenti ottenibili, evidentemente, esclusivamente in sede di consuntivo e giammai di preventivo di gestione. Ancora, il conduttore, prima di pagare, non solo ha diritto di conoscere le specifiche di ogni singola spesa ma anche i criteri di ripartizione adottati. Appare evidente, quindi, come nel caso di delibera assembleare unanime di ripartizione di spesa in parti uguali la quota eccedente il valore millesimale della proprietà locata debba rimanere onere ad esclusivo carico del proprietario non potendo alcuna deliberazione condominiale riverberare sul piano economico del rapporto privatistico proprietà-conduzione che resta regolato esclusivamente dalla legge di riferimento e dal relativo contratto di locazione.
Ma vi è di più. La prassi che vede l'invio di solleciti da parte dell'amministratore o l'assegnazione di quote a carico dei conduttori sin dai bilanci preventivi potrebbe indurre il conduttore nell'errato convincimento di essere obbligato a pagare direttamente in favore dell'amministrazione condominiale. Ove una simile circostanza fosse succeduta da un ravvedimento del conduttore che scopre, invece, di pagare in luogo di un terzo (il proprietario) senza, però, esserne giuridicamente obbligato, aprirebbe rischi di azione di ripetizione di indebito nei confronti dell'amministrazione condominiale con tutte le disastrose conseguenze del caso.
E', dunque, scorretta la pretesa del proprietario affinché l'amministratore recuperi le quote condominiali direttamente dal conduttore come ogni richiesta dell'amministratore in tal senso.
Inoltre, gli oneri condominiali addebitati dal locatore al conduttore devono ritenersi corrispettivi di prestazione accessoria a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, salvo che per quei servizi erogati direttamente dal locatore ed oggetto di autonomi contratti di servizi. Questo, in altri termini, significa che quando siamo in presenza di una locazione soggetta ad IVA perché l'immobile locato rientra nei beni strumentali di un imprenditore o di una società immobiliare, anche gli oneri accessori condominiali sono da assoggettarsi ad IVA in quanto soggetta all'imposta la prestazione principale.
Appare evidente, allora, come la pressi che obbliga il conduttore di contratto soggetto ad IVA al versamento degli oneri accessori direttamente in favore dell'amministrazione condominiale concorra ad un meccanismo di sistemica evasione fiscale con l'ulteriore conseguenza di vedere da parte dei conduttori IVA anche l'impossibilità ad utilizzare in contabilità la ricevuta dell'amministratore come valido giustificativo di spesa per l'imputazione delle spese ai costi di esercizio.
Per concludere, sarebbe auspicabile che alla gestione del rapporto proprietà/conduttore vi provvedano essi stessi direttamente e senza alcuna intermediazione dell'amministratore il quale, facendo comparire il nome del conduttore come moroso agli atti della contabilità condominiale rischierebbe anche una precisa responsabilità penale in termini di diffamazione stante l'impossibilità giuridica del conduttore ad essere qualificato come moroso nei confronti dell'amministrazione condominiale.
Francesco Schena