Nulla la delibera che impedisce l’accesso ai clienti del B&B alla piscina e al campo da tennis

Impianti di un grande condominio, piscina, docce, campi da tennis, interdetti agli ospiti dei bed and breakfast presenti nella struttura. Si occupa del tema la sentenza 1570/2021 del Tribunale di Torre Annunziata che ha dichiarato nulla la delibera adottata a maggioranza che, richiamando erroneamente il regolamento condominiale contrattuale, aveva estromesso l'uso degli stessi ai locatari delle strutture ricettive in questione in caso non fosse presente il titolare dell'esercizio. Condominio condannato e piena ragione ai condòmini attori difesi dallo studio dei fratelli Valentina e Fabrizio Oliviero.

La vicenda
Il regolamento condominiale, di tipo contrattuale, trascritto insieme ai rogiti di acquisto degli immobili, all'articolo 2, dell'allegato B precisava che «ammessi ad usare gli impianti sportivi condominiali fossero: a) i condòmini e loro familiari coabitanti; b) i locatari e loro familiari coabitanti; c) gli ospiti, sempre che sia effettivamente presente il condomino o locatario». Delibera nulla perché i clienti di B&B/affittacamere non rientravano nella terza previsione come la delibera attestava, bensì nella seconda ed estrometterli o limitarli all'uso degli impianti solo in presenza del proprietario condomino modificava il regolamento contrattuale, per correggere le cui clausole a contenuto negoziale come questa è necessaria l'unanimità, non la maggioranza ex articolo 1136 Codice civile.

Le ripercussioni della pronuncia
«È bene precisare che sia a livello fiscale che strettamente legale-amministrativo, spesso l’attività di B&B – ci racconta l'avvocato Valentina Oliviero - viene esercitata in proprio dai proprietari degli immobili per integrare il reddito, mantenere appartamenti, come quelli prestigiosi del condominio in questione, le cui spese di gestione non sono di poco conto, ed in alcuni casi, questi introiti rappresentano l'unica fonte di sostentamento personale e/o della propria famiglia. È evidente che i clienti perciò scelgano una struttura piuttosto che un'altra anche e soprattutto per usufuire dei servizi che offre, perciò impedire l'utilizzo di piscine, docce, campi da tennis equivarrebbe ad inibire lo svolgimento dell'attività stessa di B&B o affittacamere».

« La legge nazionale, le linee-guida ministeriali e la legge regionale – le fa eco il dottor Fabrizio Oliviero - non potevano inoltre vietare di avviare un esercizio di B&B ovvero affittacamere all'interno degli edifici costituiti in condominio, subordinando l'efficacia della Scia all'autorizzazione assembleare del condominio adottata a maggioranza: lo ha chiarito già la Corte Costituzionale oltre 10 anni fa con la sentenza 369/2008».

I limiti posti dal regolamento
Il regolamento, soprattutto quello di natura contrattuale, può certamente introdurre limiti e divieti all’utilizzo dei locali appartenenti ai condòmini, a tutela in generale della tranquillità del condominio, l’igiene, il decoro, la moralità elencando le attività consentite e quelle vietate. Ma il condominio con una delibera adottata a maggioranza non può vietare o limitare drasticamente l'uso, solo ai clienti del B&B-Affittacamere, della piscina in comune e non può vietare o limitare anche indirettamente il regolare svolgimento dell'iniziativa privata di avviare/gestire un B&B-Affittacamere. Se lo fa, tale delibera è nulla.