La responsabilità dell’amministratore non è generale e astratta

Il ritardo dell'amministratore per la presentazione del rendiconto o il pagamento oltre scadenza delle utenze condominiali in sé non sono cause foriere di danno in favore dei condòmini se questi non dimostrano di aver subito un nocumento suscettibile di valutazione economica. Questo, in estrema sintesi, il principio appena espresso dal Tribunale di Salerno con sentenza 1574 pubblicata il 3 maggio 2022.

La vicenda
Il caso da cui si origina la controversia è una contestazione postuma dell'operato dell'amministratore, formulata da parte di tutti i condòmini e agganciata alla richiesta di liquidazione del danno a titolo di risarcimento. A questi veniva contestato, a norma del combinato disposto di cui agli articoli 1130 e 1131 Codice civile, il
( 1) mancato pagamento delle utenze; la
(2) tardiva approvazione del bilancio consuntivo; la
(3) mancata comunicazione della rinuncia all'incarico da parte del tecnico nominato per la definizione delle sanatorie edilizie; e, infine, il
(4) mancato ritiro della corrispondenza condominiale.

Il giudice campano, per valutare la fondatezza dell'azione di responsabilità contrattuale formulata da parte dei condòmini - dopo aver contestualizzato il rapporto negoziale intercorrente tra l'amministratore e il condominio nell'ambito del mandato con rappresentanza - individua gli elementi utili per valutare la condotta del professionista, al fine di scorgerne eventuali profili di censura.In questi termini egli riferisce che l’adempimento dell'amministratore deve essere vagliato alla luce delle regole sulla responsabilità contrattuale e, in particolare, alla luce delle disposizioni che regolano la diligenza nell’adempimento (articolo 1176 Codice civile) e di quelle che disciplinano la ripartizione dell’onere della prova (articolo 1218 Codice civile).

Quando l’amministratore è tenuto a risarcire i condòmini
La condotta del professionista, dunque, per essere passibile di censura, così da costituire titolo per un addebito economico di tipo risarcitorio, deve rispondere ai presupposti prescritti dall'articolo 1223 Codice civile, a mente del quale: «Il risarcimento del danno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta».

La responsabilità dell'amministratore di condominio – così, infine, soggiunge il decidente - non può affermarsi per il solo fatto del suo non corretto adempimento dell'attività, occorrendo verificare se il danno lamentato sia riconducibile alla relativa condotta, se un danno vi sia stato effettivamente e infine se, ove questi avesse tenuto il comportamento dovuto, il condominio avrebbe evitato il pregiudizio lamentato, difettando, altrimenti, la prova del necessario nesso eziologico tra la condotta del professionista, commissiva o omissiva ed il risultato derivatone.

Nella fattispecie i condòmini si erano limitati a contestare genericamente gli inadempimenti del mandato dell'amministratore, omettendo di provare le conseguenze patrimoniali ad essi sfavorevoli discese dalle addotte violazioni, e, in quanto tale, la rispettiva domanda risarcitoria è stata respinta con la conseguenza sfavorevole della condanna alle spese di lite.