Non sempre tutti i condòmini sono obbligati al rispetto del regolamento contrattuale

Il regolamento di natura contrattuale, cioè quello redatto dal costruttore dell’edificio condominiale, può non essere opposto a tutti, contravvenendo a quanto notoriamente si ritiene. Non è tenuto a rispettarlo chi sia diventato proprietario dell’appartamento prima che fosse redatto il testo, allegato poi ai singoli atti di compravendita. Molto interessante questo principio che i giudici di legittimità sanciscono nell’ordinanza 14130/2022 depositata il 4 maggio.

La vicenda
Ricostruiamo la vicenda: uno dei condòmini, riteneva di poter utilizzare i giardini a piano terra dello stabile, indicati nel regolamento dui natura contrattuale come beni di proprietà invece esclusiva. Per riconoscere le sue ragioni dobbiamo andare indietro nel tempo quando il proprietario di un terreno lo aveva ceduto ad un costruttore per edificare un palazzo chiedendo di ricevere in cambio la proprietà di un appartamento all’interno dello stesso. Il caso non è raro e bisogna capire innanzitutto come inquadrare il negozio intercorso tra i due.

Precedenti pronunce di legittimità (Cassazione 11643/1997; Cassazione 5322/1998; Cassazione 28479/2005) precisano che l’intesa può integrare tanto gli estremi della permuta tra un bene esistente ed un bene futuro quanto quelli del negozio misto caratterizzato da elementi propri della vendita e dell’appalto. Nel caso in esame trattasi evidentemente di permuta con effetto traslativo non immediato, ma successivo alla realizzazione dell’edificio, anche ai fini fiscali, per il versamento dell’imposta di registro .

Il ragionamento della Suprema corte
E qui veniamo alla seconda domanda: il condominio quando si è costituito? I giudici della Cassazione sono chiari: quando l’edificio è stato ultimato e con la permuta obbligatoria si è ceduto il primo appartamento al proprietario del terreno. In quel momento un regolamento però ancora non c’era, essendo stato predisposto solo dopo, quando i singoli altri appartamenti sono stati venduti.

Ha dunque ragione l’avente causa del proprietario del terreno a ritenere di non essere tenuto al rispetto del regolamento ed a poter utilizzare i giardini situati a piano terra. Il regolamento condominiale, ancorché predisposto dal costruttore e trasferito nei rogiti dei singoli appartamenti, non è opponibile a lui, anche perchè non c’è neppure prova che il proprietario del terreno, suo avente causa, si fosse obbligato ad accettare per iscritto i contenuti del regolamento che il costruttore avrebbe successivamente predisposto.