Condominio

Neo condomino e spese arretrate: gli ultimi aggiornamenti

di Anna Nicola


Ci si domanda cosa possa succedere al credito del condominio nato nei confronti del precedente condomino-alienante di un appartamento sito nel medesimo condominio quando detto credito viene riportato a nuovo sia in sede di approvazione del successivo bilancio di esercizio sia nel piano di riparto che ne consegue
L'orientamento consolidato della giurisprudenza afferma che è la delibera di approvazione della spesa a far generare il credito (Corte di Cassazione n. 15288/2005)
“i saldi passivi, regolarmente approvati e ripartiti per gli esercizi precedenti, costituiscono una effettiva posta di debito nei confronti del condominio che può essere inserita nel rendiconto annuale dell'amministratore (c.d. “consuntivo”) ed approvata legittimamente dall'assemblea, con la conseguente obbligatorietà ed ottenimento, in caso di mancata estinzione, dello speciale decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, previsto dall'art. 63 disp. att. c.c.” (App. Genova 513/2009)
“E' in sede di consuntivo che le spese devono invece essere sottoposte all'approvazione dell'assemblea, unitamente al piano di riparto definitivo. Con l'approvazione del consuntivo l'amministratore adempie il proprio compito di rendere comunque conto ai condomini del proprio operato al termine della gestione; con quella del riparto egli ottiene invece la legittimazione di agire nei confronti dei condomini morosi per il recupero delle somme da loro con certezza dovute. Infatti l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che approva le spese stesse” (Cassazione civile, Sezione II, sentenza 2 settembre 2008, n. 22024)
Ciò significa che il credito condominiale trova la sua matrice nella delibera di approvazione delle spese, anche se si tratta di spesa antecedente: il suo riporto a nuovo e la sua approvazione assembleare fanno in modo che il credito si cristallizzi per il relativo importo
Una volta che l'acquirente subentrante avesse pagato queste spese arretrate, avrebbe comunque il diritto ad ottenere il rimborso dal venditore che, all'epoca della maturazione di quei debiti, era in possesso dell'immobile venduto ex art.1299 cod. civile: l'art. 63 disp.att. c.c. vale nei rapporti con il condominio e non nei rapporti interni tra venditore e compratore.
L'acquirente infatti risponde verso il venditore soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui sia divenuto condomino, mentre ha diritto di rivalsa nei confronti del suo dante causa allorché sia stato chiamato dal Condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all'acquisto (Cass. civ., n. 1956/2000).
Infatti “…sulla scorta di questo presupposto la stessa giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 23345 del 2008) ha statuito che, in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato, con la conseguenza che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile)” (Cass. ord. 23 luglio 2012, n. 12841).
Questi principi sono stati fatti propri dalla decisione del 19 dicembre 2018 del Giudice di Pace di Torino

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