Gestione Affitti

Per essere pagato, al locatore basta provare di averne titolo

Spetta al debitore locatario dimostrare di aver adempiuto o di non poterlo fare per motivi oggettivi a lui non imputabili

di Selene Pascasi

Se, per essere pagato, al creditore basta provare di averne titolo limitandosi ad allegare l'altrui inadempimento, spettando al debitore dimostrare di aver adempiuto o di non poterlo fare per motivi oggettivi a lui non imputabili, così nelle locazioni, al proprietario sarà sufficiente provare la sospensione totale o parziale dei canoni. Sospensione che sarà legittima solo qualora manchi del tutto la controprestazione o se la riduzione del godimento del bene locato causi l'indubbia sproporzione dei rispettivi inadempimenti. Lo afferma il Tribunale di La Spezia con sentenza numero 170 dell'8 marzo 2022.

La vicenda
A scatenare la lite, è l'intimazione di sfratto per morosità ricevuto da una Srl conduttrice di un fondo commerciale adibito ad autorimessa. Non erano state versate, lamenta il titolare, tre mensilità. La società si difende: era lui ad essere inadempiente ai propri doveri e comunque nella gestione dell'autorimessa era subentrato un terzo soggetto, in forza di un contratto di affitto d'azienda con cui era stata prevista anche la cessione della locazione. Circostanza tempestivamente comunicata al locatore che, di conseguenza, avrebbe dovuto avanzare la pretesa nei confronti del sub-conduttore.

Di qui, la riconvenzionale per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore con condanna al ristoro dei danni quantificabili in almeno 60 mila euro. Richiesto, poi, l'ordine di esecuzione di tutti i lavori necessari per rendere l'immobile locato idoneo all'uso convenuto. Esperito inutilmente il tentativo di mediazione e firmata una transazione con cui le parti dichiaravano di non avere nulla a pretendere, veniva rilasciato l'immobile e si stipulava una nuova locazione.

La prova dell’inadempimento
Il Tribunale, esaminata la questione, dichiara risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della Srl e la condanna a rifondere i canoni non versati, dichiarando cessata sul rilascio la materia del contendere. Boccia, poi, le domande riconvenzionali. In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, ricorda, il creditore che agisca per il pagamento del dovuto deve soltanto provare, come aveva fatto il proprietario nella fattispecie, il titolo del suo diritto, potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore. Questi, invece, ha l'onere di dimostrare il fatto estintivo della pretesa ossia l'avvenuto adempimento oppure l'impossibilità oggettiva di provvedere per motivi a sé non imputabili.

Ebbene, nella vicenda, parte conduttrice e sub-conduttrice avevano sospeso i pagamenti dei mensili a fronte del presunto inadempimento del locatore all'obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato. Ma ciò non era legittimo visto il carattere primario ed essenziale dell'obbligazione di pagamento del canone la cui sospensione totale o parziale è giustificata solo se venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione dell'equilibrio contrattuale.

La sproporzione degli inadempimenti
In realtà, per un recente orientamento di Cassazione, è legittima anche se dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene ma questo accade se la sospensione totale o parziale del pagamento del canone sia giustificata dalla certa e rispettiva sproporzione degli inadempimenti, valutato l'impegno ad agire in buona fede (Cassazione 23885/2020).

Tuttavia, dall'istruttoria svolta e dalla relazione peritale non risultava alcun inadempimento da parte del locatore o comunque non tale da impedire o limitare in modo rilevante il godimento dell'immobile. Invece, la ditta aveva continuato a goderne come autorimessa sino alla data del rilascio e non aveva provato danni tali da giustificare richieste risarcitorie. Trattandosi, quindi, di un inadempimento della società provato e senz'altro grave, per numero di canoni ed importo della morosità, il Tribunale di La Spezia non poteva che sancire la risoluzione della locazione per inadempimento della stessa Srl.

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