Variazioni all’appalto lecite se l’assemblea le ratifica

Nell’appalto di opere edili in condominio si rendono spesso necessarie variazioni al progetto originario. Se si tratta di variazioni al progetto che comportino aumenti di spesa, l’amministratore deve preventivamente sottoporre ogni variante all’assemblea o quest’ultima può esserne interessata anche successivamente, in sede di approvazione del consuntivo?

L’articolo 1135 del Codice civile assegna all’assemblea la competenza a provvedere sulle opere di manutenzione straordinaria; allo stesso organo spetta, pertanto, di deliberare eventuali varianti al progetto originario, con la maggioranzadegli intervenuti e almeno 500 millesimi). Diligente e prudente sarà, quindi, l’amministratore che sottoponga all’assemblea la variante prima che la stessa sia eseguita.

Tuttavia, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 4430/2017, relatore Antonio Scarpa, ha ritenuto legittimo l’intervento “ex post” dell’organo assembleare , affermando che lo stesso può «ratificare le spese straordinarie erogate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione». Quindi «non vi è ragione per cui alla ratifica di tale spesa ed all’approvazione del relativo riparto, con la necessaria maggioranza, non si possa procedere altresì in sede di rendiconto consuntivo». L’ordine del giorno della convocazione potrà in tal caso riferirsi alla mera approvazione del rendiconto, senza dover necessariamente dare evidenza alle varianti non ancora approvate e alle relative voci di spesa.

L’ordinanza 4430/2017 ricorda, poi, che i condòmini non possono chiedere al giudice di sindacare il merito della delibera iniziale di approvazione dei lavori straordinari censurando l’utilità dei lavori.

Neppure, infine, è consentito al singolo condòmino agire in via diretta verso l’appaltatore per far accertare il minor compenso che egli ritenga spettante a quest’ultima: è il condominio a rivestire il ruolo di committente dei lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio, e non il singolo condòmino, la tutela del quale, conclude l’ordinanza 4430/2017, può concepirsi soltanto nell’ambito dell’impugnazione della delibera di approvazione della spesa e «non sotto il profilo dei rimedi contrattuali» contro l’appaltatore.