Se il locatore affitta al condominio sì alla cedolare secca

Alfa acquista un immobile abitativo (categoria A/2) che risulta già affittato al condominio ed affidato al custode dello stesso, il quale lo impiega tra l'altro come dimora principale tanto per sé quanto per il proprio nucleo familiare. Ora, dovendo subentrare al venditore nella qualità di locatore, può Alfa optare in tal caso per il regime della cedolare secca?

Gli antecedenti erariali
L'agenzia delle Entrate, a partire dall'introduzione del regime della cedolare secca (articolo 3 Dlgs 23/2011), risulta essere intervenuta a più riprese. In particolare, con la Circolare 26/2011, ha innanzitutto precisato la possibilità di adozione del menzionato regime fiscale solo in caso di verificazione delle seguenti condizioni:
1) i soggetti devono essere persone fisiche che:- vantano la proprietà (o altro diritto reale di godimento) su abitazioni locate;- non agiscono nell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
2) gli immobili interessati devono poi possedere le seguenti caratteristiche:- adibizione all'uso abitativo con censimento nella categoria di competenza A (escluso A/10);- presentazione di domanda di accatastamento nel tipo abitativo (sempre categoria A);- locazione per finalità abitative e relative pertinenze;
3) il conduttore non deve svolgere:- attività di impresa;- attività di lavoro autonomo.Il tutto anche se gli immobili affittati dovessero essere impiegati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti.

Si precisa che sono invece da ritenere compresi nell'ambito applicativo della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché dal contratto risulti la destinazione degli immobili a scopo abitativo.Con successivo provvedimento dello stesso tenore l'agenzia delle Entrate ha quindi ribadito le succitate condizioni quali fondamentali per l'accesso al regime della cedolare secca, escludendo quindi da questo sempre gli immobili adibiti all'esercizio di un'attività d'impresa o di lavoro autonomo (Circolare 12/2016).

Quando l'inquilino è il condominio
Nel caso in trattazione il conduttore è un condominio (e non una persona fisica) che non esercita attività di impresa, arti o professioni e l'immobile a questi locato è adibito ad abitazione principale del custode e della sua famiglia. Il condominio tuttavia rappresenta una particolare forma di comunione forzosa in cui la proprietà individuale dei singoli condòmini si intreccia con la comproprietà degli stessi su beni e parti comuni dello stabile. Una comunione inscindibile in cui, quindi, i condòmini non hanno possibilità – a mezzo di rinuncia al proprio diritto sulle cose comuni – di venir meno al pagamento delle spese di mantenimento dei medesimi ma sono sempre tenuti ad ottemperarvi pro quota millesimale.

Conclusione
Stante le precedenti considerazioni, l'agenzia delle Entrate ha in tal caso dedotto che nel contratto di affitto, stipulato con un condominio, della casa destinata al portiere, il locatore subentrante (nel presupposto che si tratti di persona fisica non esercente attività di impresa, arti e professioni) può comunque optare per il regime della cedolare secca. E il tutto mediante presentazione del modello Rli entro il consueto termine di trenta giorni dalla data di subentro alla locazione in essere. (Entrate, risposta ad interpello numero 790 del 24 novembre 2021).