Abusi edilizi in condominio: è l’amministratore il destinatario del provvedimento sanzionatorio

Che succede se in condominio vengono commessi degli abusi edilizi? È giusto che l'autorità amministrativa dia per assodato che l'amministratore sia l'unico destinatario dell'ordinanza di rimozione e ripristino dello stato dei luoghi? Ce lo spiega molto chiaramente il Tar Campania, con la sentenza numero 1207 del 22 febbraio 2022.

La vicenda
La società amministratrice di uno stabile condominiale (in persona del suo legale rappresentante), veniva raggiunta dalla notifica di un'ordinanza di rimozione e restituzione in pristino adottata dal Comune ove era sito e censito il fabbricato. Cosa era successo, nello specifico?Ebbene, il condominio aveva realizzato due pozzetti di scarico delle acque che servivano tutti gli alloggi del complesso condominiale; tuttavia, le opere in questione, erano state realizzate in totale difformità rispetto a quanto assentito con i titoli edilizi. Il Comune, preso atto di tale difformità e del danno ambientale che ne derivava, si determinava a sanzionare l’abuso, ed adottava un'ordinanza che intimava la rimozione delle opere eseguite, con rispristino dello stato dei luoghi, il tutto entro e non oltre giorni 30 giorni dalla notifica.

A dire dell'amministrazione del condominio, il Comune avrebbe commesso i seguenti errori:
1-inesatta individuazione del soggetto destinatario del provvedimento sanzionatorio;
2-concessione di un termine troppo ridotto per provvedere alla rimozione ed al ripristino dello stato dei luoghi;
3-mancata comunicazione dell'avvio del procedimento, con violazione del principio del contraddittorio tra le parti.Pienamente convinta dell'illegittimità della condotta posta in essere dal Comune, l'amministratrice di condominio si determina ad adire il Tar.

La decisione del Tribunale amministrativo
Investito della vicenda, è il Tribunale amministrativo regionale della Campania, che concentra tutta la sua attenzione sul primo motivo di ricorso: come individuare correttamente il destinatario del provvedimento sanzionatorio.Gli altri due motivi, infatti, costituiscono spesso argomento difensivo dei ricorrenti, ed i Tar italiani hanno sempre fornito il medesimo ed uniforme orientamento:
-l'individuazione del lasso di tempo concesso al trasgressore viene rapportato al danno cagionato dalla sua condotta; nel caso di specie, il danno ambientale derivante dall'abuso edilizio, rende congruo un termine di 30 giorni, potendosi semmai giustificare solo una richiesta di proroga;
-l'instaurazione del contraddittorio e la mancata comunicazione di avvio del procedimento amministrativo, sono attività ininfluenti, poiché incapaci di incidere in qualche misura sulla tipologia di provvedimento adottato da parte dell'amministrazione. I provvedimenti con cui si sanzionano gli abusi edilizi, sono vincolati e tipizzati. A questo punto, non resta che soffermarsi su quello che il Tar individua quale argomento principale.

Il destinario del provvedimento
La domanda a cui i giudici vogliono fornire risposta è la seguente: chi tra l'amministratore ed il condominio, è il destinatario di un provvedimento sanzionatorio per abusi edilizi commessi?Per rispondere in modo corretto ed esaustivo, il Tar Campania elabora un ragionamento molto interessante. Preliminarmente, viene individuata e chiarita la natura giuridica del condominio. Il condominio è un mero ente di gestione, sprovvisto di un'autonoma personalità giuridica; ciò fa sì che non possa essere destinatario di provvedimenti sanzionatori, anche nel caso in cui gli abusi edilizi vengano perpetrati mediante interventi inerenti le parti comuni dell'edificio. Tale inquadramento, è stato confermato anche a seguito della riforma del condominio del 2012, che pur avendo attribuito una sorta di minima soggettività giuridica al condominio, non lo ha però equiparato ad un ente pienamente e perfettamente dotato di vera e propria personalità giuridica.

Basterebbe già quanto sin qui esposto per comprendere che, il principale motivo di ricorso proposto dalla ricorrente, non può trovare accoglimento alcuno. Ma il Tar prosegue nella sua disamina.Il provvedimento sanzionatorio adottato dal Comune, riguarda un abuso che ha interessato le parti comuni dell'edificio (tali sono i pozzetti per espressa indicazione normativa – articolo 1137 del Codice civile). In tal caso, la legittimazione processuale passiva dell'amministratore non incontra alcun limite; nessun ruolo di preventiva autorizzazione compete all'assemblea dei condòmini, in quanto sarà l'amministratore a ricevere ogni notifica, a prendere le determinazioni più opportune, ed a porre in essere le azioni necessarie. Ciò vale sia che si tratti di una citazione in giudizio, sia che si tratti di un provvedimento dell'autorità amministrativa; ragion per cui, il Comune che ha ritenuto di dover notificare l’ordinanza all'amministratrice, attendendosi dalla stessa le attività conseguenti e necessarie, non si è reso autore di alcuna condotta illegittima.