Condominio

Se il negozio locato ha gravi vizi strutturali si può chiedere la riduzione del canone o la risoluzione

Anche se, come nel caso in esame, la colpa non sia addebitabile al locatore ma al deterioramento della condotta fognaria condominiale

di Selene Pascasi

Sono vizi dell'immobile che consentono all'inquilino di chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del canone: le infiltrazioni di umidità legate all'esecuzione della costruzione su terreno argilloso; la presenza di umidità per il trasudo delle pareti; la corrosione delle strutture per fuoriuscita di liquami da difetto costruttivo; l'occlusione di tubature di scarico originanti infiltrazioni attraverso le pareti; la difettosa costruzione degli scarichi fognanti. Lo precisa la Corte di appello di Roma con sentenza 2728 del 15 aprile 2021.

La vicenda
È una commerciante ad aprire la lite chiedendo la risoluzione, per inadempimento dei proprietari, dei contratti di locazione per uso diverso ed il ristoro dei danni. Il Tribunale boccia la domanda e la controversia arriva in appello. La consulenza tecnica, rileva la donna, aveva appurato diverse anomalie tra cui distacchi nelle pareti, lesioni dell'intonaco, impossibilità di apertura di una porta di ingresso ed abbassamento della quota del pavimento. A suo avviso, quindi, aveva sbagliato il Tribunale a salvare i locatori da responsabilità. Motivo parzialmente accolto. Era chiaro, marca la Corte, che la conduttrice meritava tutela. A sua disposizione, prosegue, v'era l'azione contrattuale verso i proprietari e quella concorrente extracontrattuale verso il condominio per cui il fatto che non avesse citato l'ente non escludeva la legittimità dell'iniziativa promossa nei confronti dei titolari dei locali.

Non c’è inadempimento dei locatori
Tuttavia – vista la natura dei fastidi riscontrati ed il legame con il deterioramento della condotta fognaria condominiale – la Corte esclude la responsabilità dei locatori per inadempimento, non trattandosi di meri guasti temporanei agevolmente riparabili. Per risolverli definitivamente era necessario eseguire interventi sulla struttura comune. La domanda di risoluzione per grave inadempimento dei proprietari, pertanto, andava respinta. Erano, però, ravvisabili dei vizi strutturali sopravvenuti rilevanti ai sensi degli articoli 1578-1581 del Codice civile, non semplici guasti eliminabili dal locatore con piccole opere. I vizi manifestatisi durante la locazione, infatti, investivano la struttura materiale della cosa alterandone l'integrità tanto da ridurne il godimento.

I vizi che riducono il godimento del bene
Più in generale, ricorda la Corte, sono tali: infiltrazioni di umido da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, umidità da trasudo delle pareti, corrosione delle strutture per la fuoriuscita di liquami per difetto costruttivo, occlusione di tubature di scarico, difettosa costruzione degli scarichi fognanti. E, nella fattispecie, i locali presentavano anomalie simili. La conduttrice, allora, poteva certamente chiedere, in alternativa alla riduzione del canone, la risoluzione del contratto. Accolto, infine, anche il secondo motivo di appello circa il mancato rilievo dedicato dal Tribunale al ridotto godimento dei locali.

Situazione che, per l'esercente, aveva danneggiato la sua attività: clientela dissuasa dal frequentare un negozio in dissesto e discontinuità del pavimento che ostacolava il camminamento di personale e pubblico. I giudici concordano e le riconoscono un ristoro liquidato in via equitativa. Disattesa, invece, la richiesta di risarcimento per minore redditualità dell'azienda, non essendovi prova del lucro cessante. Per queste ragioni, la Corte di appello di Roma dichiara risolti i contratti di locazione per vizi sopravvenuti.

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