I condòmini che chiedono l’esonero dalle spese devono partecipare alla lite

I condòmini che vogliano essere esonerati dalle spese di rifacimento di cose, che siano comuni solamenti ad alcuni, sono tenuti a partecipare alla controversia promossa contro il condominio. Diversamente, non potranno opporre la circostanza al terzo danneggiato. Lo ricorda la Corte di appello di Genova con sentenza n. 1309 del 30 dicembre 2021 (relatore Pelosi).

Aprono la lite i proprietari di un box danneggiato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico ad uso esclusivo di un condomino. Ragion per cui lo citano, assieme al condominio, per essere ristorati. Il giudice dispone che le spese per il rifacimento e la manutenzione straordinaria dei distacchi o terrazzi dell'edificio siano ripartite secondo i criteri dettati dall'articolo 1126 del Codice civile, ossia per 2/3 a carico del condominio e per 1/3 a carico del condomino che ne è usuario esclusivo. Il tutto, con condanna dell'ente alla rifusione delle spese processuali.

Per ottenere l'adempimento agli obblighi sanciti, i proprietari del garage agiscono intimando un precetto al condominio ma questo si oppone. Secondo univoca giurisprudenza, contesta, solo i proprietari degli immobili di cui il lastrico solare costituisce copertura sono tenuti a contribuire per 2/3 alle spese e, nella vicenda, il terrazzo era sovrastante solamente il box di controparte. Accolta l'opposizione, il caso finisce in appello dove i titolari della rimessa bacchettano la conclusione raggiunta dal giudice di ritenere che il lastrico coprisse unicamente la loro proprietà. A ben vedere, rilevano, esso copriva anche l'intercapedine condominiale posta in adesione ai muri perimetrali.

Ecco che il condominio, come custode dei beni, era responsabile dei danni provocati alla loro proprietà. Motivo che la Corte accoglie perché fondato. Nella fattispecie, chiarisce il Collegio, il Tribunale non si era limitato ad interpretare il titolo azionato, ma si era spinto oltre fino a compiere un accertamento di fatto, identificando il box come solo bene cui il terrazzo fungeva da copertura. Inoltre, recepito l'orientamento proposto dal condominio circa la partecipazione alle spese, non era comprensibile perché avesse individuato gli appellanti come gli unici soggetti obbligati a contribuirvi considerando nel contempo il condominio soccombente.

Insomma, era stata applicata la prima parte dell'articolo 1126 del Codice civile per il quale le spese sono a carico di tutti i condòmini senza limitazione soggettiva. E difatti non risultava svolto alcun accertamento su quali fossero le proprietà realmente servite dal lastrico. Ma, conclude la Corte, è preciso onere dei condòmini che chiedono di essere esonerati dalle spese di rifacimento di cose che siano comuni solo ad alcuni componenti della compagine, partecipare al giudizio promosso contro il condominio, evidenziando l'esistenza di un condominio parziale, pena l'inopponibilità della circostanza al terzo danneggiato, e non essendo possibile far valere l'estraneità neppure mediante l'opposizione di terzo. Si spiega in questi termini, allora, la scelta abbracciata dalla Corte di appello di Genova che accoglie l'impugnazione.