Gestione Affitti

Affitti, cessione del bonus solo con contratti registrati

Senza una modifica al modello previsto per la cessione del tax credit affitti, non è possibile portare a termine il trasferimento del bonus per tutti i soggetti che utilizzano l’immobile in forza di un contratto che non prevede l’obbligo di registrazione

di Giorgio Gavelli e Barbara Zanardi

Senza una modifica al modello previsto per la cessione del tax credit affitti, non è possibile portare a termine il trasferimento del bonus per tutti i soggetti che utilizzano l’immobile in forza di un contratto che non prevede l’obbligo di registrazione, fatta salva una registrazione facoltativa non prevista da alcuna norma.

È il caso, ad esempio, del fabbricato strumentale assegnato in concessione da un ente pubblico che può - al ricorrere dei requisiti previsti dalla norma – dare diritto al tax credit affitti (articolo 28 del Dl 34/2020), a condizione che la struttura contrattuale presenti la medesima funzione del contratto di locazione tipico, così come confermato dalla risposta ad interpello 318/2020. Ovvero del contratto di coworking.

La circolare 14/E/2020 , infatti, ha chiarito che il credito di imposta spetta in relazione ad ogni tipologia di contratto che, a prescindere dal nome, presenti la medesima funzione economica della locazione, compreso il leasing operativo e il contratto di concessione stipulato per l’uso di beni pubblici.

Il Dl Rilancio
Ma andiamo con ordine. L’articolo 122, comma 1 e 2, del Dl 34/2020 (decreto Rilancio) prevede che i soggetti che hanno maturato il tax credit affitti possono optare per la cessione dello stesso, e ciò può avvenire anche nei confronti del locatore a titolo di parziale pagamento del canone.

Per rendere efficace la cessione nei confronti dell’agenzia delle Entrate, è necessario che il locatario/cedente il credito, invii una comunicazione da effettuare utilizzando un modello, esclusivamente attraverso il servizio web messo a disposizione all’interno dell’area riservata dell’agenzia delle Entrate.

La Comunicazione
La «Comunicazione della cessione dei crediti d’imposta riconosciuti per fronteggiare l’emergenza da Covid-19» deve contenere:

1 - il codice fiscale del cedente che ha maturato il credito d’imposta;

2 - la tipologia del credito d’imposta ceduto e, per il credito di cui all’articolo 28, del Dl 34/2020 (tax crediti affitti), il tipo di contratto a cui si riferisce;

3 - l’ammontare del credito d’imposta maturato e, sempre per il tax credit affitti, l’anno e i mesi a cui si riferisce;

4 - l’importo del credito d’imposta ceduto;

5 - gli estremi di registrazione del contratto in relazione al quale è maturato il credito d’imposta;

6 - il codice fiscale del cessionario o dei cessionari, specificando l’importo del credito ceduto a ciascuno di essi;

7 - la data in cui è avvenuta la cessione del credito.

Secondo quanto riportato nelle istruzioni, nel riquadro dedicato agli estremi di registrazione vanno indicati i contratti ai quali si riferisce il canone che ha dato origine al credito d’imposta ceduto e deve essere indicato almeno un contratto registrato fino a un massimo di dieci. Ma i contratti diversi da quelli di mera locazione immobiliare, soggetti a Iva, per il principio di alternatività Iva-registro (articolo 40 del Tur) non sono soggetti a registrazione, ove redatti in forma diversa dall’atto pubblico o dalla scrittura privata autenticata, se non in caso d’uso.

In assenza di una modifica al modello previsto per la comunicazione della cessione del credito, gli operatori – per non rinunciare alla cessione del tax credit affitti – si vedono costretti a registrare il contratto (di concessione, di coworking, eccetera) al solo fine di fruire di tale possibilità di trasferimento. Un onere “antipatico”, come confermato da alcuni lettori del Sole, non richiesto dalle norme ma solo da come è stato predisposto il modello di cessione.

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