Affitti brevi, nuovo driver degli investimenti nel mercato immobiliare

Gli investimenti negli affitti brevi come nuova asset class per investitori privati e istituzionali. È stato questo il tema al centro dei dibattiti che si sono susseguiti nella giornata di lavori dell'8 novembre scorso, organizzata a Milano da CleanBnB.

Attratti dalla crescita della domanda di case vacanza e appartamenti turistici (che, solo nel terzo trimestre del 2022, ha generato arrivi per oltre 90 milioni di ospiti su Airbnb), sono sempre di più i profili che puntano su questo mercato. Come confermato, peraltro, anche dai dati Airdna che, in Italia, evidenziano un record del tasso di occupazione delle strutture pari al 63.4 per cento nel solo mese di settembre 2022, con 5.063.422 notti prenotate. Un trend positivo e riconoscibile anche nelle performance di CleanBnB che, nei primi nove mesi del 2022, con un portfolio di circa 1600 immobili, ha registrato performance in continuo incremento e una crescita a tripla cifra rispetto al 2021 in termini di numero di soggiorni gestiti e volumi di incassi racimolati, che hanno superato quota 9.8 milioni di euro.

«I risultati degli ultimi mesi hanno risvegliato l'interesse di proprietari e investitori e confermano le potenzialità del comparto», ha spiegato Francesco Zorgno, presidente di CleanBnB, «il business degli affitti brevi è un eccellente motore dell'investimento immobiliare perché genera redditività certa, consente il recupero del patrimonio immobiliare, contribuisce alla riqualificazione dei contesti abitativi, garantisce la sostenibilità economica e ambientale, ripopola i centri storici e contribuisce a favorire nuove esperienze turistiche e culturali».

Ma quali sono i fattori alla base del fenomeno? Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, «in Italia, la diffusione degli affitti brevi continua a essere influenzata da elementi storici, topografici, economici e strutturali, oltre che immobiliari, per la tipologia dello stock e la distribuzione della proprietà. Si tratta, infatti, di un segmento denotato da una crescita costante dell'offerta: 575 mila seconde case messe sul mercato delle locazioni turistiche, con oltre 200 mila unità gestite da agenzie e operatori specializzati, parte dei 6.5 milioni di unità non occupate o in affitto». Lo straordinario incremento del settore non è una leggenda metropolitana: «Nel 2021 sono stati quasi 170 mila i nuovi contratti di affitto breve, tre ogni mille abitanti. Nelle principali città italiane, oramai, coinvolgono anche più del cinque per cento del repertorio abitativo complessivo, con canoni medi annuali superiori all'andamento tradizionale, anche prossimi a 4500 euro al mese e con tassi di rendimento legati alla professionalità del gestore/proprietario».

Il fenomeno, dunque, non si limita al turismo ma soddisfa anche una domanda di carattere sociale legata a esigenze di tipo sanitario, formativo e lavorativo. Motivo per cui la Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) si impegna a monitorarlo. «Si tratta di un'opportunità preziosa per tutt'Italia, che consente di riscoprire territori e borghi da troppo tempo dimenticati», ha aggiunto Leonardo Piccoli, vicepresidente nazionale Fiaip, «Non solo: le affittanze brevi non sono concorrenziali alle strutture alberghiere ma si affiancano in maniera complementare a un'offerta di ricettività nazionale ben consolidata».

Non mancano, tuttavia, gli ostacoli. Diverse sono le amministrazioni comunali di città altamente turistiche che continuano a prendere di mira gli affitti brevi, sostenendo che priverebbero il mercato locale di unità abitative da concedere in locazione ai residenti. «Da un'analisi Fiaip risulta che lo stock residenziale fotografato nel 2022 include 3.800.000 unità immobiliari con le luci spente al netto delle seconde case turistiche, di quelle occupate da non residenti e di quelle inagibili», ha chiosato Piccoli. I vantaggi non sono pochi, come sottolineato da Gian Battista Baccarini, presidente nazionale Fiaip: «Attraggono sempre più investimenti nazionali e internazionali, hanno una redditività netta elevata, sono privi del rischio di morosità e sono flessibili nella durata».