Affitti commerciali: non è inadempiente il locatore che non dà il certificato di agibilità

Nei contratti di locazione ad uso commerciale, la mancata consegna al conduttore del certificato di agibilità non costituisce inadempimento del locatore, a meno che quest'ultimo non abbia assunto espressamente l'obbligo di ottenere i titoli necessari allo svolgimento dell'attività del conduttore nei locali affittati. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con l'ordinanza 9670/2020, pubblicata il 26 maggio 2020.

I fatti e le sentenze di merito
La vicenda parte dal giudizio promosso dalla conduttrice di un immobile ad uso commerciale, il quale conveniva innanzi al Tribunale la proprietaria dei locali affittati chiedendo che venisse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione, non avendo la locatrice consegnato il certificato di agibilità dei locali ed essendo questi ultimi divenuti inutilizzabili a causa di problemi di umidità che avevano provocato il crollo di parte del tetto del seminterrato.

Nella contumacia del locatore, il Tribunale rigettava la domanda ritenendo che, essendo il certificato di agibilità un documento amministrativo, era obbligo del conduttore procedere con la richiesta ed ottenere la suddetta certificazione in quanto necessaria allo svolgimento della sua attività. In merito ai vizi lamentati, il Tribunale riteneva non adeguata la prova fornita dalla conduttrice. La domanda di quest'ultima veniva rigettata anche dalla Corte di appello, la quale confermava la decisione di primo grado.

Il ricorso alla Suprema corte
La questione giungeva all'esame della Cassazione chiamata a pronunciarsi sul ricorso promosso dalla conduttrice, rimasta soccombente in entrambi i gradi di giudizio, la quale deduceva, tra l'altro, che nel contratto di locazione stipulato con la locatrice quest'ultima aveva dichiarato che i beni oggetto della locazione erano in regola con tutte le normative di legge, avendo chiesto regolare autorizzazione in condono edilizio. Secondo la conduttrice quanto dichiarato dalla locatrice nel contratto implicava la garanzia che l'immobile locato era a norma.

Anche la Cassazione ha dato torto alla conduttrice, ritenendo corretto il ragionamento della Corte di appello che aveva escluso ogni responsabilità del locatore per la mancata consegna del certificato di agibilità, in quanto nel contratto non era stata specificatamente pattuita nessuna garanzia a carico del locatore in merito ai titoli necessari per lo svolgimento dell'attività da parte del conduttore nei locali affittati.

Le precedenti pronunce
Gli ermellini, nel rigettare il ricorso della conduttrice, hanno ribadito l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale «nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire queste autorizzazioni, se il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò anche quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato» ( Cassazione 1735/2011).