Affitti. La penale per recesso anticipato è dovuta anche in caso di un nuovo contratto

Nelle locazioni ad uso diverso dall'abitativo di cui agli articoli 27 e seguenti della Legge 392 del 1978, il recesso del conduttore - salvo diversa intesa contenuta nel contratto - è ammesso soltanto per gravi motivi sopravvenuti, imprevisti ed imprevedibili. Le parti possono tuttavia convenzionalmente stabilire che il recesso prescinda dai gravi motivi, pattuendo una penale per l'ipotesi in cui l'inquilino receda anticipatamente.

D'altra parte, l’accordo su una penale in un contratto di locazione commerciale può essere lecito quando abbia lo scopo di “risarcire” (o più correttamente “indennizzare”) l'investimento sostenuto dal locatore per opere eseguite sull'immobile finalizzate allo svolgimento dell'attività dell'inquilino che abbia esercitato il recesso. Questo in estrema sintesi il contenuto della pronuncia del Tribunale di Milano numero 542 depositata il 21 gennaio scorso.

Il fatto
Nel caso esaminato dal Tribunale milanese, una società immobiliare (locatore) ed una nota società di logistica (conduttore) avevano stabilito una penale in caso di recesso anticipato del conduttore dal contratto. Quest'ultimo aveva esercitato il recesso, salvo poi stipulare con lo stesso locatore un altro contratto relativo allo stesso immobile, avendo ritenuto più conveniente proseguire nella locazione (con un canone ridotto, con nuove scadenze e condizioni).

Il Tribunale – nella causa avviata dal locatore per il pagamento della penale – era dunque chiamato a decidere se in caso di recesso e successiva stipula di un nuovo contratto di locazione con canone, durata e condizioni diverse, il proprietario avesse o meno diritto al pagamento della penale.

Il contenuto della clausola penale
Il locatore fonda la propria pretesa creditoria sull'articolo 3.4 lett. c) del contratto di locazione in data 1 luglio 2014 che prevede - in caso di recesso anticipato della conduttrice – il pagamento di un indennizzo di ammontare predeterminato. Per il richiamato patto contrattuale, infatti, la conduttrice ha facoltà di recedere liberamente (cioè senza necessità di gravi motivi) a partire dal 1 luglio del secondo anno contrattuale, qualora il fatturato annuo complessivo verso una società ben individuata (per cui forniva i suoi servizi logistici), fosse divenuto inferiore ad 1 milione di euro .

Il recesso era consentito anche nel corso del terzo anno (e così per i successivi anni contrattuali sino alla scadenza del sesto anno) se il fatturato complessivo fosse diminuito al di sotto di importi prestabiliti. In caso di recesso dell'inquilino – come anticipato - la richiamata pattuizione prevedeva il versamento di una penale in favore del locatore di ammontare rilevante (oltre centomila euro + iva) finalizzata a riconoscere alla società proprietaria un indennizzo forfettario per le opere realizzate sull'immobile nell'interesse dell'inquilino (non ancora ammortizzate).

La decisione
Il Giudice risolve la questione accogliendo la domanda del locatore e chiarendo che il fatto che ci fosse un precedente contratto tra le stesse parti non fa venir meno l'obbligo di versamento dell'indennizzo fissato per la cessazione anticipata del “primo” contratto di locazione (cioè quello del 2014).

Tanto più che dal tenore letterale del secondo contratto sottoscritto dalle parti in data 3 agosto 2018, non emerge che questo accordo costituisca una semplice modifica di quello precedente. Il contratto del 2018, infatti, non contiene alcun riferimento al rapporto locatizio del 2014, configurandosi come rapporto contrattuale autonomo, contenente modifiche oggettive.

A favore di questa tesi il fatto che il secondo contratto preveda una nuova decorrenza ed un canone diverso (inferiore rispetto a quello concordato tra le parti nel precedente contratto). Anzi, non può escludersi – aggiunge il Tribunale nella sentenza 542/2020 - che il locatore abbia accettato di concludere il secondo contratto a canone notevolmente inferiore, proprio confidando nel versamento dell'indennizzo.

Né rileva il fatto che, nel corso delle trattative per la stipula del secondo contratto, il locatore non abbia fatto alcun riferimento al pagamento dell'indennizzo.
D'altra parte, in tema di interpretazione del contratto, l'articolo 1362 del Codice civile prevede l'accertamento su quale sia stata la comune intenzione delle parti, senza limitarsi al senso letterale delle parole, solo se sia «incoerente con indici esterni rivelatori di una diversa volontà dei contraenti» (Cassazione, sentenza 16181 del 28/06/2017).