Affitto di terreno e prelazione in caso di usufrutto

Da L'Esperto Risponde

Secondo la giurisprudenza, «le disposizioni degli articoli 27 e 67 delle legge 27 luglio 1978 n. 392 sul cosiddetto equo canone, con riguardo alla durata della locazione di “immobili urbani” ad uso diverso da quello abitativo, devono ritenersi concernere gli immobili di qualunque specie che nell'ambito della disciplina urbanistica siano adibiti ad una delle attività contemplate nei primi due commi del medesimo art. 27, ivi incluse, pertanto, nel concorso di detti connotati, le superfici inedificate od aree nude (nella specie, area destinata ad impianto di autolavaggio)» (cfr. Cassazione 29 novembre 1985, numero 5930).
Salvo esame del patto contrattuale, in caso di cessione del solo diritto di usufrutto non si configura un trasferimento “a titolo oneroso dell'immobile locato”, in senso stretto, a norma dell'articolo 38 della legge 392/78. Solo ove si vendano contemporaneamente la nuda proprietà e l'usufrutto, potrebbe sussistere il diritto di prelazione in favore del conduttore. Si veda, in questo senso, la giurisprudenza secondo cui «le disposizioni degli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, quando il locatore intenda trasferire il bene a titolo oneroso, pur essendo espressamente riferite alla sola ipotesi della locazione stipulata dal proprietario, sono estensibili ad ipotesi similari, quale quella della locazione stipulata dall'usufruttuario nel caso di accordo intervenuto fra l'usufruttuario medesimo ed il nudo proprietario per la vendita contemporanea dei relativi diritti» (cfr. Cassazione 20 febbraio 1992, numero 2080).
Si tenga anche presente - pur non entrando nel merito del rapporto di parentela tra chi vende e chi acquista il diritto di usufrutto (il lettore usa il termine “nipote”) - che per l'articolo 38, ultimo comma, della legge 392/1978, «le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del Codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado».