Al locatore basta produrre il bilancio approvato per provare il debito del locatario

Al proprietario che citi l'inquilino per il pagamento delle spese condominiali, basta produrre i rendiconti dell'amministratore approvati dai condòmini. Spetta, invece, al conduttore sollevare specifiche contestazioni sulle varie partite conteggiate, presa visione o ottenuta l'esibizione dei carteggi giustificativi. Lo ricorda il Tribunale di Roma con sentenza 3529 del 2 marzo 2023.

A chiamare in causa moglie e marito è la società proprietaria dell'immobile concesso in locazione. I due, spiega la Spa nel richiedere l'ingiuzione che gli inquilini oppongono, erano morosi del pagamento di canoni di locazione, e relativi oneri condominiali, per un periodo ben superiore a otto anni. I conduttori, però, formulano opposizione: il decreto andava revocato, contestano, per intervenuta prescrizione totale o almeno parziale del credito azionato e, comunque, le precarie condizioni economico-sociali, le plurime gravi patologie dell'uno e lo stato di invalidità totale dell'altra, avevano impedito le corresponsioni. Difesa respinta su tutta la linea.

La società, tiene a chiarire il Tribunale, aveva dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria allegando, intanto, il contratto di locazione regolarmente registrato. E, come è noto, in materia di responsabilità contrattuale chi agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del proprio diritto, potendo semplicemente limitarsi ad allegare l'altrui inadempienza. In tal caso, sarà controparte a doversi impegnare per dimostrare l'eventuale esattezza e completezza dell'adempimento.

Concorda la Cassazione quando afferma che il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, potendo solamente allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore che sia stato convenuto spetta provare il fatto estintivo della pretesa ossia l'adempimento. Ebbene, nella vicenda concreta, i conduttori – mediante opposizione al decreto ingiuntivo – sollevavano, come prima eccezione, la prescrizione dei crediti trattandosi di un rapporto locatizio per il quale, a loro avviso, l'articolo 2948 del Codice civile prevedeva il termine breve di 5 anni.

Inoltre, rilevavano la prescrizione biennale dei collegati oneri accessori ai sensi dell'articolo 6 della legge 841/1973. Tuttavia, appunta il giudice, è vero che il citato articolo 6 faceva riferimento al biennio ma era anche vero che quella norma veniva abrogata dall'intervento Calderoli (cosiddetto «taglia leggi», legge 133/2008) con conseguente reviviscenza della prescrizione quinquennale. Ecco che, risultando interrotta la prescrizione con un paio di diffide rivolte agli inquilini dalla Spa, l'eccezione al riguardo era del tutto infondata.

Circa, infine, il presunto difetto di prova in ordine alle somme richieste a titoli di oneri accessori, la società – producendo i verbali di assemblea di approvazione dei bilanci e dei rendiconti consuntivi – aveva certamente assolto ai propri oneri probatori. Di qui, la decisione del Tribunale di Roma di optare per il rigetto integrale dell'opposizione con conferma del decreto ingiuntivo contestato.