Anche i negozi pagano le spese di manutenzione delle scale

Pubblichiamo alcune delle risposte ai quesiti inviati dai lettori al forum Speciale Condominio con gli esperti (ilsole24ore.com/espertocondominio).

1) In un edificio con più scale, i negozianti con apertura sulla via pubblica devono contribuire alla relativa pulizia e manutenzione?

Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’articolo 1117 del Codice civile, anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condòmini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione (Cassazione 15444/2007).

2 ) Anche per gli interventi effettuati sui propri appartamenti spetta il super bonus come per i condomìni al 110% fino al 31 dicembre 2022, al 90% nel 2023, al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025 (con Cilas prima del 25 novembre 2022)?

Sì, il superbonus con le misure percentuali previste per i condomìni spetta, non solo per gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali effettuate dal condomìnio, ma anche per quelli effettuati dai singoli condòmini (non dal condomìnio) sui propri appartamenti.

3 ) Mi sono distaccato dall’impianto di riscaldamento centralizzato con il consenso dell’assemblea. So di dover provvedere al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria ma contesto di dover versare i consumi involontari. È giusta la mia posizione?

Per l’articolo 1118 ultimo comma del Codice civile, «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Il distacco quindi, per essere legittimo, non deve creare squilibri di funzionamento e aggravi di spesa per gli altri condòmini. Per non creare aggravi, il condòmino distaccatosi deve provvedere al pagamento pro quota delle spese per i consumi involontari. In questo senso, tra le altre, Tribunale di Roma, sentenza 8/2019, secondo cui «il condomino che si è distaccato dall’impianto centralizzato di riscaldamento deve contribuire alle spese di esercizio solo in relazione ai cosiddetti consumi involontari poiché, diversamente, vi sarebbe un incremento dei costi sostenuti dagli altri condòmini». Di segno contrario, Tribunale di Torino 3265/2021 che distingue tra l’altro tra condòmini legittimamente distaccatisi e condòmini illegittimamente distaccatisi. Rispetto ai primi – secondo il Tribunale di Torino – nulla sarebbe dovuto né per consumi volontari, né per consumi involontari.

4) Il precedente amministratore ha lasciato un rilevante debito nei confronti dell’acquedotto, soldi che in realtà ha incassato ma ha dirottato verso altre spese oppure se ne è appropriato. Ora il nuovo amministratore ha chiesto una rateizzazione all’acquedotto e intende far pagare i condòmini secondo i consumi dell’epoca delle fatture.

Qualora l’amministratore abbia distratto la provvista per saldare l’acquedotto dalla sua effettiva imputazione per far fronte ad altre spese condominiali ritenute più urgenti, si è di fronte a una mera irregolarità contabile e a una opinabile scelta gestionale. Se invece il debito trae origine nella distrazione operata dall’ex amministratore per soddisfare propri interessi personali, esso prescinde dalla sua originaria imputazione, ma trova causa nell’indebita appropriazione posta in essere dall’infedele amministratore e deve essere sopportato da tutti i condòmini in ragione dei rispettivi millesimi.