Annullabile il provvedimento dell'amministratore che disattende la delibera condominiale

È annullabile il provvedimento dell'amministratore diramato ai condòmini mediante una nota contenente imputazioni di spesa diverse e criteri ripartitivi difformi da quelli adottati dall'organo assembleare. È, questo, l'interessante principio reso dal Tribunale di Roma con sentenza numero 3600 pubblicata l'8 marzo 2022. Costituisce una delle rare applicazioni rientranti nella sfera dell'articolo 1133 Codice civile.

Vicenda processuale
Un condomino citava il proprio condominio dinnanzi al tribunale capitolino. Deduceva, fra l'altro, che l'assemblea aveva approvato l'esecuzione di opere manutentive riguardanti un terrazzo a livello e la copertura in uno al riparto spese. Esponeva, poi, che l'amministratore aveva successivamente notiziato i condòmini con una nota a mezzo della quale precisava un criterio ripartitivo difforme da quello deliberato dall'assemblea. Sosteneva, pertanto, l'illegittimità di tale provvedimento in quanto disattendeva il criterio ripartitivo espresso dall'articolo 1126 Codice civile al quale si uniformava il deliberato dell'assemblea. Per tale ragione chiedeva l'invalidazione dell'impugnato provvedimento emesso dall'amministratore. Il condominio, costituitosi, avversava la prospettata violazione dell'articolo 1126 Codice civile rimarcando la correttezza del riparto adottato dall'amministratore.

Motivi della decisione
In relazione alla richiesta di annullamento del provvedimento preso dell'amministratore del condominio, il giudicante capitolino premette, richiamando l'articolo 1133 Codice civile, che nel caso in cui la scelta decisionale dell'amministratore sia stata adottata nell'àmbito dei poteri gestori è obbligatoria per i condòmini. E nella sua sfera attributiva rientra l'esecuzione delle delibere assembleari. Nella fattispecie vagliata, l'assemblea aveva deliberato, riguardo alle opere del terrazzo a livello esclusivo, che la divisione delle spese sarebbe avvenuta nel rispetto dei princìpi contemplati dall'articolo 1126 Codice civile.

Tuttavia, l'amministratore, con propria nota comunicata all'odierno impugnante, precisava che il direttore dei lavori aveva rettificato le misurazioni e individuato in diverso importo i lavori per il rifacimento del lastrico solare (di proprietà attorea). Inoltre, la medesima nota evidenziava che i costi manutentivi afferenti a porzione di superficie dei terrazzi sarebbero stati addossati al solo attore mentre la differenza avrebbe seguìto altro criterio divisorio (ovvero un terzo imputato all'attore e i residui due terzi al condominio).Il decidente richiama a sostegno della linea motiva la giurisprudenza di legittimità (Cassazione 10865/2016) secondo la quale gli atti implicanti spese che comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante necessitano della delibera condominiale.

La nota impugnata, oltre a quantificare un onere economico differente da quello preventivato, accollava all'attore l'intero importo riguardante la metratura del terrazzo per cui modificava il riparto delle spese adottato in precedenza dall'assemblea. In conclusione, l'amministratore, adottando un riparto spese differente da quello deliberato dall'assemblea non diede esecuzione alla volontà manifestata dai condòmini. Disattese le indicazioni della compagine assembleare disponendo un riparto spese non conforme. Da cui l'annullamento del provvedimento preso dall'amministratore mediante la suddetta nota.

Interpretazione dell'articolo 1133 Codice civile
L'articolo 1133 Codice civile, rubricato sotto il titolo «Provvedimenti presi dall’amministratore», dispone che «I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137». Il disposto non ha subìto rivisitazioni dalla riforma sul condominio. Il legislatore del 1942 adottò il sostantivo «provvedimenti» senza precisare quali tipologie dovevano intendersi comprese.

Nonostante la lacuna normativa, la pur scarna e risalente giurisprudenza ha tracciato una linea interpretativa: l’articolo 1133 Codice civile prescrive la facoltà del condomino di ricorrere all’assemblea avverso i provvedimenti che l’amministratore ha adottato in violazione della legge o del regolamento di condominio facendo salvo il diritto di rivolgersi immediatamente e direttamente all’autorità giudiziaria non essendo subordinato l’esercizio di tale diritto al previo ricorso assembleare (Cassazione 13689/2011, Cassazione 10347/2011, Cassazione 960/1977, Cassazione 804/1974).

Desueta tutela impugnatoria da rivalutare
Differentemente dall’articolo 1137 Codice civile (previsto con riguardo alla impugnazione delle delibere assembleari il cui impiego è marcatamente diffuso), le facoltà giudiziarie riconosciute al condomino dall’articolo 1133 Codice civile registrano, sin dalla sua introduzione, timidissime ed isolate applicazioni. Ciò, peraltro, è confermato anche dallo scenario giurisprudenziale costellato di sporadiche pronunce. Eppure, ad una attenta analisi la tutela impugnatoria giudiziale e stragiudiziale (in specie quest'ultima) contro i provvedimenti dell’amministratore rivela una indiscutibile valenza risolutiva. Occorrerebbe incentivarla perché costituisce un efficace mezzo di contrasto per arginare prevaricazioni e illegittimità poste in essere da taluni amministratori.