Annullata la delibera che autorizza l’installazione di una tettoia al posto di un pergolato

La delibera assembleare che dà il via libera all’installazione di una tettoia (in luogo del semplice pergolato già approvato in passato), adottata con la (sola) maggioranza degli intervenuti rappresentanti la metà del valore millesimale dell’edificio, deve essere annullata in quanto, integrando l’opera una vera e propria alterazione dell’entità sostanziale del muro perimetrale che ne costituisce la base d’appoggio, rappresenta un’innovazione, nel senso previsto dall’articolo 1120 del Codice civile, per l’adozione della quale occorre la diversa (e più ampia) maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma del Codice civile.

Trattandosi, infatti, di manufatto ancorato stabilmente al suolo e al muro perimetrale dell’edificio, la tettoia, a differenza del pergolato, comporta una modifica strutturale del fabbricato e altera, contestualmente, la destinazione propria del muro condominiale in questione che assumerebbe, a seguito dell’indebita realizzazione, una diversa consistenza materiale. Questi i principi di diritto contenuti nella sentenza 1324/2022 , con la quale la Corte d’appello di Catanzaro, in riforma della sentenza del Tribunale di Paola del 22 maggio 2019, ha accolto le istanze degli appellanti, risultati soccombenti in primo grado.

Gli istanti, censurando la decisione del Tribunale, avevano sostenuto che con la delibera impugnata, l’appellato ente di gestione aveva dato corso all’installazione di un tettoia, e non di un pergolato, come, invece, espressamente previsto in una precedente assemblea dei condòmini, legittimando, così, erroneamente, la possibilità di realizzare un’innovazione della cosa comune, senza il rispetto della prescritta maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentanti i due terzi del valore dell’edificio. Il condominio, costituitosi in giudizio sia in primo che in secondo grado, nell’insistere per il rigetto della domanda attrice, aveva, per contro, fondato la propria difesa sull’affermazione secondo la quale la deliberazione oggetto di scrutinio (intervenuta nel 2013), legittimante la copertura del pergolato con tegole dello spessore di circa un metro e mezzo, fosse legata da vincolo di accessorietà a quella precedente (assunta nel 2006), non oggetto di indagine diretta in sede d’impugnazione, ma pur sempre richiamata da entrambe le parti, nei rispettivi scritti difensivi.

In particolare, ad avviso dell’appellato, l’una (quella adottata in precedenza) doveva intendersi come determinazione avente contenuto meramente programmatico e l’altra (quella successiva, poi impugnata) andava intesa come delibera effettivamente esecutiva di quella precedente.

La Corte distrettuale, nell’accogliere l’appello, si sofferma preliminarmente sulla differenza sussistente tra tettoia e pergolato e, richiamando rilevanti precedenti giurisprudenziali, ne sottolinea i rispettivi tratti distintivi. I pergolati sono delle strutture ornamentali, aperte sia nei lati esterni che nella parte superiore, realizzate con materiali leggeri, senza fondazioni, di modeste dimensioni e di facile rimozione, la cui finalità assolutamente prevalente è quella di creare ombra nella zona sottostante, mediante piante, rampicanti o teli cui offrono sostegno (Cassazione, sentenza 23183/2018). Secondo quest’orientamento, dunque, il pergolato è configurabile esclusivamente quando consista in una struttura di sostegno per piante rampicanti e viti, destinata a soddisfare esigenze oggettivamente temporanee e contingenti (Cassazione, sentenza 15223/2022). Per contro, la tettoia, stabilmente ancorata alla base e non agevolmente rimovibile, consiste in una struttura permanente, realizzata mediante pilastri e travi in legno di significative dimensioni, tali da renderla solida e robusta e da farne presumere una permanenza prolungata nel tempo, comportante, altresì, un sostanziale incremento dell’abitabilità dell’immobile cui afferisce (Consiglio di stato, sentenza 4793/2008).

Sulla scorta di queste considerazioni, ad avviso della corte distrettuale, non può condividersi l’assunto fondante le difese svolte in entrambi i gradi di giudizio dall’appellato, secondo il quale la delibera impugnata (quella del 2013) sia esecutiva di quella meramente programmatica del 2006 (non censurata giudizialmente dagli appellanti), in quanto tra l’una e l’altra non sussiste la necessaria identità d’oggetto. Per la Corte d’appello di Catanzaro, infatti, si tratta di due distinte e autonome determinazioni volitive della compagine condominiale che, in quanto tali, devono essere singolarmente valutate. La prova di tale arresto è data proprio dal tenore letterale delle due delibere: in quella del 2006, l’assemblea, in maniera generica, autorizzava l’installazione di un semplice pergolato a copertura degli spazi comuni antistanti alcune abitazioni private; in quella del 2013, poi impugnata, i condòmini non si limitavano alla scelta del modello e dei materiali da utilizzare per l’installazione già autorizzata, ma ne determinavano la copertura con tegole di consistenti dimensioni e l’ancoraggio al muro condominiale, dando, per questo, vita a un manufatto differente da quello oggetto della precedente determinazione.

La Corte, proseguendo nello sviluppo del proprio ragionamento, aggiunge che, se tale è la distinzione esistente tra pergolato e tettoia (anche) nel caso di specie, quest’ultima costituisce non una semplice modificazione ma una vera e propria innovazione. Come tale comporta, secondo la definizione fornita da costante giurisprudenza di legittimità, l’alterazione strutturale o il mutamento della originaria destinazione delle parti comuni interessate, le quali, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentano una diversa consistenza materiale, ovvero vengono utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Cassazione, sentenza 12654 / 2006).

Conseguono a tali premesse due ulteriori considerazioni, dalla enorme rilevanza giuridica. La tettoia, in quanto innovazione vera e propria, avrebbe dovuto essere deliberata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentanti non la metà del valore dell’edificio, ma i due terzi dei millesimi di proprietà generale, secondo il dettato dell’articolo 1136, quinto comma del Codice civile. La delibera impugnata, adottata con una maggioranza inferiore a quella richiesta dalla legge, risulta invalida e, nella specie, annullabile, in relazione all’oggetto, come peraltro ribadito dalla Cassazione nella sentenza 9839/2021, espressamente richiamata.

Nella pronuncia è stato chiaramente affermato il carattere residuale della nullità come patologia delle delibere dell’assemblea dei condòmini (limitata ai casi di mancanza originaria di elementi essenziali, impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto, illiceità dello stesso), a fronte di una generale azione di annullamento, esercitabile ordinariamente in tutte le altre ipotesi, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile. Sulla scorta di queste considerazioni, la Corte distrettuale non può che accogliere integralmente l’appello, annullare la delibera del 2013 e condannare il condominio alle spese del doppio grado di giudizio.