Antenna per i cellulari: se sul tetto si forma un diritto reale a favore dell’azienda, occorre l’unanimità

Il Tribunale di Roma applica i criteri delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione – provvedimento n. 8435 del 30 aprile 2020 - per comprendere la natura del diritto che viene riconosciuto alla impresa che installa le antenne telefoniche sul tetto, scrutinando la validità di una delibera assembleare ( Sentenza n. 7903 pubblicata il 20 maggio 2022 )
L'esatta configurazione giuridica del contratto di locazione di una porzione del lastrico solare per la posa degli impianti di infrastrutture per reti di radio e tele/videocomunicazioni è fondamentale per comprendere la competenza o meno assembleare a provvedere al riguardo.

Qualora tale contratto fosse interpretato come avente effetti reali, la delibera potrebbe essere nulla a norma dell'articolo 1108 comma 3 codice civile; viceversa, qualora esso avesse meri effetti obbligatori e non superasse la durata novennale, la delibera potrebbe essere valida, poiché si concede il mero godimento del lastrico solare.

La pratica ci dice e la giurisprudenza lo conferma che il programma negoziale con cui il condominio, in quanto proprietario di un lastrico solare, intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali.

La riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito. Per cui, al fine di attribuire al contratto di cui si discute effetti reali o effetti obbligatori, bisogna innanzi tutto valutare l’effettiva volontà delle parti.Tale volontà può essere desumibile, oltre che dal nomen juris (di per se stesso non determinante, ma nemmeno del tutto trascurabile nel processo interpretativo), anche da altri elementi testuali, quali la previsione relativa alla durata, la disciplina negoziale della sorte del manufatto al momento della cessazione del rapporto, la determinazione del corrispettivo come unitario o come canone periodico, la regolazione degli obblighi del cessionario in ordine alla manutenzione della base della installazione, l’eventuale richiamo a specifici aspetti della disciplina delle locazioni non abitative; nonché da elementi extratestuali, quali la forma dell’atto e il comportamento delle parti.

A quest’ultimo riguardo è stato, ad esempio, evidenziato come la stipula del contratto per atto pubblico può essere valorizzata a favore della qualificazione dell’atto come contratto a effetti reali ed altrettanto può dirsi, ai sensi dell'art. 1362, comma 2 codice civile “in relazione al comportamento delle parti, successivo alla conclusione del contratto, consistente nella decisione di trascrivere l’atto nei registri immobiliari, pur quando il diritto di utilizzazione del lastrico solare sia stato concesso per una durata inferiore a nove anni”. Ma nella fattispecie il giudice capitolino aveva rilevato che l'assenza di una clausola ultranovennale per la validità ed efficacia del titolo negoziale, accompagnata dal mancato riferimento alla natura reale dello stesso contratto (vedasi diritto di superfice ex articolo 953 codice civile), ad opera delle parti, deponessero verso un impegno del condominio, assunto in sede assembleare, legittimo, a norma del combinato disposto di cui agli articoli 1120, comma 2 e 1136, comma 2 codice civile, per cui ha respinto l'impugnazione della delibera, laddove avvenuta sostanzialmente con “abuso di potere”.