Assenso dell’assemblea per le opere straordinarie a meno che non se ne dimostri l’urgenza

Alle opere di carattere straordinario ed urgenti, si applica il secondo comma dell'articolo 1135 del Codice civile quindi l'amministratore potrà ordinarle solo dopo averne riferito nella prima assemblea. Lo ricorda la Corte di appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, con sentenza numero 99 del 18 marzo 2022 .

Apre la controversia l'impugnazione proposta da un proprietario avverso la sentenza con cui il Tribunale bocciava, ponendogli le spese a carico, la richiesta di dichiarare la nullità o almeno di annullare la delibera con la quale l'assemblea aveva ratificato degli esborsi per opere antincendio già autorizzate dall'amministratore. Mancavano, contesta, i connotati di urgenza per far sì che le uscite fossero acconsentite unilateralmente dal gestore. Erano, infatti, opere di completamento dell'impianto antincendio la cui necessità si era manifestata anni addietro. Appello infondato per la Corte pugliese che conferma la pronuncia reclamata.

Ciò che si mette in discussione, tiene a spiegare, è il carattere di urgenza della spesa autorizzata in prima battuta dall'amministratore e successivamente ratificata dall'assemblea. Tesi basata sulla circostanza che la necessità di completare le opere per la prevenzione degli incendi si fosse palesata pochi mesi dopo la presentazione del progetto stilato dal condominio ma ritenuto carente. Se questo è vero, precisa la Corte, è anche vero che le opere di carattere straordinario ai tempi rivestivano il carattere dell'urgenza rientrando nella previsione del secondo comma dell'articolo 1135 del Codice civile.

Del resto, dalla documentazione in atti e dalle deposizioni testimoniali che erano state raccolte (specie da quelle rilasciate dal condomino ingegnere progettista e direttore dei lavori, e dal funzionario dei Vigili del fuoco) era venuto fuori che la pratica amministrativa finalizzata all'ottenimento del certificato di prevenzione incendi si trascinava stancamente da diversi anni, essendo stata iniziata dal precedente amministratore. La situazione, perciò, era giunta ad un punto cruciale siccome senza le opere di completamento richieste, la pratica sarebbe stata archiviata con ogni conseguenza: necessità di avviarne una nuova, peraltro assoggettata alla più restrittiva oltre che onerosa normativa emanata nel 2008, con maggiori spese per il condominio ed ulteriore dilatazione dei tempi utili per il completamento.

In sintesi, a prescindere dalle responsabilità per i ritardi accumulatisi fino ad allora, i lavori di completamento rivestivano sicuramente il carattere di urgenza poiché necessari ed indifferibili per evitare la perenzione della pratica e le ulteriori ripercussioni. Era stato, pertanto, legittimo l'operato dell'amministratore così come era stata legittima la successiva ratifica ad opera dell'assemblea. Per queste ragioni, la Corte di appello di Lecce rigetta l'impugnazione e condanna l'uomo alle spese processuali.