Canone di occupazione di aree demaniali: quando il condominio è tenuto al versamento?

Con ordinanza civile numero 8289 del 15 marzo 2022, la sezione tributaria della Cassazione ci offre un'interessante disamina sulle differenze esistenti tra gli oneri gravanti sui privati che, a vario titolo, dispongano di aree e spazi pubblici. Partendo da tale differenza, i giudici di Piazza Cavour dirimono una controversia che vede quali protagonisti un condominio ed il Comune di Roma, qualificando la natura dell'area in cui lo stesso sorge.

Il caso
Nelle adiacenze di un fabbricato condominiale, erano state realizzate delle griglie con relative intercapedini che, a dire del Comune di Roma Capitale, apparivano abusive. Secondo l'amministrazione, difatti, tali interventi avevano comportato l'occupazione di spazi ed aree pubblici, con la conseguenza che, le casse comunali, avrebbero dovuto introitare gli importi dovuti dal condominio a titolo di canoni di concessione. Il Comune, si determinava quindi a citare in giudizio il condominio, proprio allo scopo di vederlo condannare al pagamento delle somme evase sino a quel momento.

I primi due gradi di giudizio, hanno esito vittorioso per il condominio; difatti, tanto il Tribunale quanto la Corte d'appello, argomentano i propri provvedimenti nel senso dell'esistenza di contestualità tra l'edificazione del fabbricato e la realizzazione delle griglie e delle intercapedini, una contestualità da collocarsi in un frangente temporale in cui, l'area ove entrambe le opere venivano realizzate, era di fatto un'area privata. Per nulla persuaso dalle decisioni dei giudici, il Comune si determina a sottoporre il caso al vaglio della suprema Corte.

Differenze tra Cosap e Tosap
Investiti della vicenda, dopo avere esaminato alcune questioni preliminari di forma e di procedura, gli ermellini si soffermano sul punto nodale della questione.Anzitutto, la Cassazione procede a tracciare la differenza che esiste tra il canone di concessione per l'occupazione di spazi ed aree pubblici (Cosap), e la tassa dovuta per la medesima occupazione (Tosap). La differenza viene definita dai giudici di Piazza Cavour come ontologica, ovvero attinente all'essenza stessa delle due tipologie di oneri. La Cosap, è il corrispettivo di una concessione per l'occupazione di aree che, effettivamente o in via presuntiva, appaiano riconducibili al demanio. La Tosap, è invece l'onere dovuto a fronte di una vera e propria sottrazione compiuta da un privato al demanio.

Ciò posto, la Cassazione ritiene che, nel caso di specie, da parte del condominio non vi sia stata alcuna sottrazione al demanio; semmai potrebbe esserci stata una concessione da parte del demanio comunale. Quindi, l'onere economico ipoteticamente gravante sul condominio, sarebbe qualificabile come canone di concessione (Cosap). Individuata la natura delle somme oggetto di contestazione, resta da capire se davvero tale canone concessorio fosse dovuto dal condominio.

La demanialità dell’area
Per dirimere la questione, occorre porsi una domanda: l'area ove sorge il fabbricato ed insistono le griglie con le intercapedini, era fin dall'origine demanio comunale, oppure trattasi di area privata successivamente asservita al pubblico passaggio?Se si trattasse di area privata poi asservita a pubblico passaggio, la concessione demaniale sarebbe ravvisabile solo ed esclusivamente per le opere realizzate in un momento successivo all'asservimento. Ebbene, dagli atti e dai fatti di causa, era emerso che sia l'edificazione del fabbricato, che le griglie e le intercapedini, fossero state realizzate contestualmente quando l'area risultava prettamente privata, e per nulla asservita a pubblico passaggio.

Inoltre, in epoca successiva alla sentenza della Corte d'appello impugnata dinanzi alla Cassazione, si era anche formato un giudicato circa la natura privata dell'area in questione. Quando il giudicato si forma in epoca successiva alla sentenza sottoposta al vaglio della Cassazione, ed ha ovviamente ad oggetto la questione controversa, può essere tenuto nella dovuta considerazione dai giudici di legittimità.Alla luce delle argomentazioni svolte, la suprema Corte non ha alcun dubbio circa l'opportunità di rigettare il ricorso spiegato da Roma Capitale; il condominio non è dunque tenuto al pagamento di alcunché, né a titolo di tassa né a titolo di canone concessorio.