Canoni di locazione in tempi di pandemia: nessuna deroga alle previsioni normative sull’inadempimento

Se l'inquilino salta una o più mensilità del canone, o oneri accessori per un importo superiore a due mensilità, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento scatta per legge non essendo rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice. Lo afferma il Tribunale di Roma con sentenza 13103 del 7 settembre 2022.

La controversia nasce dall'intimazione di sfratto per morosità rivolta nei confronti dei conduttori di un immobile loro concesso ad uso abitativo. Questi, difatti, si erano resi morosi nel complesso di più di 12 mila euro. I due, però, nell'opporsi alla convalida di sfratto, eccepivano di aver dapprima interrotto i pagamenti e poi versato il canone in misura ridotta per accordo verbale con il locatore. Non solo, proseguono, avevano tentato di rinegoziare il mensile con la parte locatrice stante l'impossibilità di far fronte ai pagamenti per via dell'emergenza sanitaria. Insomma, il loro era un inadempimento non colpevole ed in buona fede. Ordinato il rilascio, e proseguita la causa ordinaria, il Tribunale accoglie la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dal proprietario.

Come è noto, ricordano i giudici, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto e il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è tenuto a dimostrare il fatto estintivo della pretesa ossia l'adempimento. Ebbene, nella vicenda, se il proprietario aveva assolto all'onere producendo il contratto di locazione, gli inquilini non avevano smontato le ragioni della domanda avversa. Peraltro, circa l'impossibilità che estingue l'obbligazione o che ne giustifica il ritardo nell'adempimento, marca il Tribunale, essa è da intendersi in senso assoluto ed oggettivo e consiste nella sopravvenienza di una causa non imputabile al debitore, che impedisce definitivamente o temporaneamente l'adempimento.

In particolare, nei rapporti locativi in periodo di epidemia, l'impossibilità sopravvenuta della prestazione non è quella pecuniaria del conduttore, ma quella del locatore di mantenere il pacifico godimento del bene, da escludersi nei contratti ad uso abitativo. In ogni caso, prosegue, andrebbero considerati solo gli inadempimenti derivanti dall'attuazione delle misure anticontagio poiché non è automatico che il Covid-19 abbia avuto conseguenze negative sulla capacità economica del conduttore. Comunque, nella vicenda, non era emersa prova del collegamento tra l'incapacità di versare il canone e le restrizioni da pandemia. Ancora, non aveva senso il richiamo all'eccessiva onerosità sopravvenuta trattandosi di un rimedio incompatibile con la conservazione del contratto ed idoneo solo a provocarne lo scioglimento.

Infine, la rinegoziazione del canone appartiene alla sfera decisionale delle parti e non era stato dimostrato che si fossero accordate in tal senso. A chiudere il cerchio, la circostanza che nelle locazioni ad uso abitativo, la gravità e l'importanza dell'inadempimento è predeterminata per legge – e giustifica la risoluzione – ogni volta che si accerti il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza o degli oneri accessori se l'importo non pagato superi quello di due mensilità.

In altre parole, se il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone, oppure oneri accessori per un importo superiore a due mensilità, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice perché fissata legalmente. E, nella fattispecie, la morosità – già cospicua al momento della notifica dell'atto introduttivo – si era aggravata dal mancato pagamento dei canoni successivi. Così, indiscutibile la sussistenza e l'assoluta importanza dell'inadempimento, il Tribunale di Roma dichiara il contratto di locazione risolto per condotta imputabile ai conduttori.