Con i «fondi» ad hoc il condominio si tutela dalle brutte sorprese

L’Esperto Risponde da Il Sole 24 Ore di lunedì 18 settembre

Il fondo è una riserva monetaria che l'assemblea decide di creare per consentire ai condòmini di avere poi la somma necessaria per potere affrontare spese impreviste o comunque non ancora ben definite oppure per sopperire ad eventuali morosità o ritardi nei pagamenti da parte dei condòmini, così da potere soddisfare le richieste creditorie dei fornitori dei servizi comuni.

La specialità del fondo consiste nel fatto che lo stesso non può essere altrimenti utilizzato dall'amministratore se non per la destinazione impressagli dai condòmini e che deve essere istituito solo per gli specifici motivi deliberati dall'assemblea. Nell'ambito della gestione del condominio sono individuabili diversi fondi, dalle origini e dalle finalità differenti. L'articolo 70 disposizioni attuative Codice civile in primo luogo, prevede che gli importi delle sanzioni comminate ai condòmini per le violazioni del regolamento da loro commesse confluiscano in un fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Può costituirsi anche un fondo per spese impreviste o non ancora definite perché rientra nei poteri discrezionali dell'assemblea non pregiudicando l'interesse dei condòmini alla corretta gestione (Cassazione 17035/2016), sebbene occorra valutare sul piano concreto la maggiore o minore indeterminatezza dell'obiettivo per cui è stato costituito. La futura utilizzazione impressa impedisce al condominio di chiederne la restituzione.

C'è poi il più noto fondo morosità per la cui costituzione è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini in quanto la maggioranza dell'assemblea non può ripartire tra i condòmini non morosi il debito delle quote condominiali non versate dagli insolventi (Cassazione, 9083/2014), se non nel solo caso di improrogabile urgenza di sopperire all'inadempimento del condomino moroso per probabile aggressione da parte dei creditori) del patrimonio del condominio o, ancor peggio, di quello dei singoli condòmini (Cassazione, 13363/2001).

A differenza del fondo di riserva, destinato a far fronte a spese impreviste nel futuro, il fine del fondo morosi è quello di consentire al condominio di spendere subito le somme per far fronte a debiti già maturati, nella previsione della possibilità poi di recuperare quanto pagato.

Infine, l'articolo 1135, n. 4, Codice civile ha imposto l'obbligo, sotto pena di nullità della relativa delibera (Tribunale di Milano 6132/17; Cassazione 9388/23) , di costituire un fondo speciale qualora si deliberano opere straordinarie o innovazioni, nel limite dei singoli pagamenti dovuti nel caso i lavori si eseguano in base al loro progressivo stato di avanzamento (Dl 145/13). La costituzione obbligatoria si intende naturalmente solo sotto il profilo contabile e non già come materiale versamento della provvista da parte dei condomini (Tribunale Roma 4459/2020).

I fondi costituiti, di qualsiasi natura essi siano, vanno a beneficio solo dei condòmini e, in caso di vendita dell'unità immobiliare, del nuovo proprietario. Se però il fondo è stato costituito per opere straordinarie deliberate prima della vendita, quand'anche non ancora eseguite, nulla può pretendere in restituzione il vecchio condominio, mentre, se per interventi ordinari, ha invece diritto di pretenderne il rimborso dal suo avente causa: fermi i diversi accordi raggiunti dalle parti in sede di atto di compravendita.