Condominio, l’amministratore responsabile anche in ferie

L’amministratore di condominio, come tutti, dovrebbe godersi le proprie vacanze estive. Ma è bene innanzitutto sottolineare che l’amministratore, in quanto libero professionista e in ragione del contratto di mandato che lo lega al condominio, non ha diritto ad alcun periodo di totale assenza.

Deve garantire la continuità dei servizi di gestione ma non per questo esiste un diritto dei condòmini a poter contattare l’amministratore ad ogni ora del giorno o della notte, né dello stesso di essere sempre reperibile, specialmente durante le vacanze estive.

Il periodo di vacanze va quindi gestito in modo efficiente, cercando di prevenire le problematiche che potrebbero insorgere. La parola chiave è pianificazione.

In prima battuta l’amministratore deve sincerarsi, prima della sua partenza, di avere adempiuto a tutte le obbligazioni relative al suo mandato. E deve provvedere alle richieste di fondi necessarie per la gestione e corrispondere il dovuto a creditori, fornitori del condominio e all’erario.Questo per evitare che il passare dei mesi estivi comporti la messa in mora del condominio, per esempio da parte dei creditori i quali, magari con l’intervento di un legale, potrebbero domandare il saldo delle loro spettanze al condominio con l’aggiunta di costi, spese legali e more.

Peggio ancora: i mancati pagamenti potrebbero comportare l’interruzione di servizi essenziali per i condomini, quali l’acqua potabile o l’ascensore ed è quindi opportuno sincerarsi di avere corrisposto tutte le somme dovute prima di partire.

Fatto ciò, l’amministratore, sempre in un’ottica di pianificazione, dovrà puntualmente comunicare ai condomini il periodo delle sue ferie.

Non esiste un obbligo di legge in merito alla forma di tale comunicazione e quindi questa può essere (se non previsto diversamente dal regolamento o dall’assemblea) espletata con qualsiasi forma idonea a consentire la conoscenza da parte dei condomini come l’invio di raccomandate, di mail o anche solo l’affissione di un avviso nella bacheca condominiale.

Sulla bacheca, inoltre, in base all’articolo 1129 del Codice civile, l’amministratore deve affiggere anche tutti i propri dati e i recapiti telefonici di modo da essere sempre raggiungibile (magari fornendo un’indicazione di giorni e ore di disponibilità alla ricezione di telefonate da parte dei condomini) in caso di problematiche urgenti.

Nella bacheca è indispensabile l’indicazione di artigiani come il fabbro, l’idraulico o l’elettricista di fiducia del condominio, i quali potranno essere contattati direttamente in caso di emergenza. Di particolare utilità può essere, inoltre, il portiere, il quale dovrebbe conoscere tutti i nominativi degli artigiani e coadiuvare l’amministratore nella gestione delle piccole urgenze estive (per esempio una chiave spezzata nella porta e la necessità di chiamare un fabbro).

Riassumendo, quindi, anche avendo diritto alle ferie, l’amministratore resta sempre responsabile per eventuali danni causati da suoi inadempimenti.

È nel suo interesse, quindi, approntare meccanismi (la citata pianificazione) utili a risolvere problemi e fornire una disponibilità alla ricezione di telefonate dei condomini di modo da poter essere informato e attivarsi in caso di emergenze che coinvolgano il condominio o i suoi occupanti.