Costruttore non esente dalle spese condominiali se non impugna le delibere per violazione del regolamento

Tra i motivi di nullità di una delibera dell'assemblea dei condòmini v'è quella di aver approvato uno stato di riparto delle spese in violazione dei criteri di legge o contrattuali.
In questo ultimo caso si fa riferimento alla previsione dell'articolo 1123, comma 1, Codice civile, che ne discute in termini di convenzioni. Queste ultime, cioè i patti in deroga al citato articolo, possono avere origine diversa. Spesso ci si imbatte in un regolamento di condominio redatto dal costruttore del fabbricato; frequentemente, si rinvengono clausole volte ad esonerare la partecipazione alla spesa sino a quando questo ultimo non abbia alienato a terzi l'immobile.

Tralasciando la questione pregiudiziale sulla validità di simili clausole (stante l'assunta vessatorietà – (tra le tante,Cassazione ordinanza 20007 del 21 giugno 2022) non è semplice, o meglio è assai discusso in giurisprudenza e in dottrina, l'effetto che discende dall'approvazione assembleare di uno stato di riparto spese che avviene in deroga alle previsioni di una convenzione presente in sede di regolamento di natura contrattuale. Eppure il Tribunale di Monza con sentenza 696 del 24 marzo 2023 affronta un caso inedito, quale quello dell'impugnazione (in via riconvenzionale) delle delibere che ebbero ad approvare i rendiconti di gestione annuali e i collegati piani di riparto delle spese in deroga alla convenzione di cui all'articolo 1123, laddove esonerava il costruttore dal dovere di contribuire, pro quota parte (cioè in ragione degli immobili ancora invenduti), al pagamento degli oneri condominiali fino a quando non avesse trasferito la proprietà a terzi acquirenti.

Il giudice brianzolo – il quale ha deciso la controversia ricorrendo al principio della ragione più liquida – ha ritenuto inammissibile l'addotta domanda di invalidazione, per violazione dell'articolo 1137 Codice civile. In buona sostanza, secondo il decidente monocratico, il vizio che attanaglierebbe il deliberato, seppure pacificamente posto in violazione di una clausola contrattuale, non sarebbe relegabile ad un motivo di nullità (articolo 1418 Codice civile).La motivazione offerta al riguardo non poteva che derivare dal richiamo agli insegnamenti contenuti nella recente pronuncia della Cassazione, data a Sezioni unite (9839/2021), la quale ha avuto cura di precisare che i vizi di nullità sono da ritenere, in ambito deliberativo, delle eccezioni alla regola, visto il superiore e predominante interesse condominiale alla continuità di gestione contabile ed amministrativa.

In altri termini, non essendosi palesato in ciascuna delle delibere impugnate alcun intendimento da parte dell'assemblea dei condòmini di modificare per il futuro l'addotta “convenzione” ex articolo 1123 Codice civile” (contenuta nel regolamento di origine contrattuale), bensì traendosi da essi la mera manifestazione di una volontà collegiale tesa ad approvare singoli rendiconti annuali di gestione - ivi modificando i criteri di riparto una tantum, cioè con riferimento al periodo in considerazione - si è concluso: «.. nel senso che dette deliberazioni siano viziate in termini (non di nullità, bensì) di annullabilità, con conseguente preclusione di far valere il vizio nell'ambito del presente giudizio di opposizione senza aver impugnato tali deliberazioni entro il termine perentorio ex articolo 1137, comma 2, Codice civile».