Due unità funzionalmente autonome ma in un unico edificio con parti comuni danno vita a un condominio

Per l'agenzia delle Entrate il minicondominio rientra a pieno titolo nel superbonus. Con una delle ultime risposte ad interpello, la 665 del 6 ottobre 2021, le Entrate ribadiscono il principio, individuando il caso particolare di un edificio composto da due sole unità, ambedue “funzionalmente autonome”, ciascuna con una pertinenza.

La composizione dell'edificioIl parere viene reso con riferimento ad un immobile ricadente in zona sismica, costituito da due unità immobiliari pertinenziali (categoria C/6) poste al piano seminterrato (di proprietà delle due diverse persone fisiche); una unità immobiliare abitativa (categoria A/3) posta al piano rialzato; una unità immobiliare abitativa (categoria A/3) posta al primo piano; il tetto e le facciate sono comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile; le due unità immobiliari ad uso abitativo (con relative pertinenze), hanno accesso autonomo e sono funzionalmente indipendenti.

La domanda a cui l'agenzia dell'entrate dà risposta è: si tratta “unità funzionalmente indipendenti” o di un condominio, anche se minimo?

I beni comuni
L'Agenzia rileva che le unità immobiliari che compongono la struttura, benché funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo, a differenza delle classiche “villette a schiera”, hanno in comune le facciate ed il tetto, disciplinate dall'articolo 1117 del Codice civile. Considerando quindi anche la presenza di una pluralità di proprietari, che ripartiscono le spese inerenti le parti comuni sulla scorta di tabelle millesimali, l'agenzia ritiene che possa certamente parlarsi di condominio; più precisamente di condominio minimo.

La sussistenza dei requisiti dell’autonomia funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno, rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari; ma nulla toglie alla possibilità di qualificare un tale edificio quale condominio.

Chiarita la natura condominiale, l'agenzia ricorda alcuni punti fermi da tenere ben presenti per la fruibilità del superbonus:

-affinché un edificio possa beneficiare dell'agevolazione, occorre che esso sia residenziale nella sua interezza; più precisamente, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio deve essere superiore al 50%.

- nell’ipotesi di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio. Ciascun condòmino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà, o ai diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile.

- i limiti di spesa ammessi alla detrazione variano in funzione della tipologia di interventi realizzati, nonché degli edifici oggetto dei lavori agevolabili. L’importo massimo di detrazione spettante, si riferisce ai singoli interventi agevolabili; ciò significa che, qualora sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.