È condominiale il terreno su cui poggia l’edificio, non solo le fondazioni

Si presume comune la porzione di terreno su cui poggia l'edificio condominiale. Porzione che si intende come tutta l'area sottostante sulla quale riposa il pavimento del pianterreno e non solo come area sulla quale sono infisse le fondazioni.

Il motivo? Il fatto che l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondamenta e la prima soletta del piano interrato – salvo non risulti diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà – appartiene a tutti perché destinata all'aerazione o coibentazione del fabbricato. Lo puntualizza il Tribunale di Taranto con sentenza numero 2715 del 31 ottobre 2019.

I fatti
La lite nasce dall'appello proposto da un condominio contro la decisione di un Giudice di Pace di dichiarare cessata la materia del contendere (opposizione a decreto ingiuntivo formulata da una condomina) ma di accoglierne la domanda riconvenzionale tesa ad ottenere il risarcimento dei danni provocati al suo appartamento dalle infiltrazioni di umidità provenienti dal condominio.

Tralasciati gli aspetti più tecnici della questione, il nodo era quello inerente la condominialità o meno del terreno sul quale era stato costruito lo stabile. Il Tribunale, nell'aderire alle richieste risarcitorie, ribadisce come – secondo i più recenti arresti giurisprudenziali – l'articolo 1117 del Codice civile stabilisca una presunzione di comproprietà sulla porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio.

È condominiale l’area su cui poggia l’edificio
Nozione in cui, precisava la Cassazione con ordinanza 22720 del 25 settembre 2018, rientrano la superficie e tutta l'area sottostante sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, e non solo l'area sulla quale sono infisse le fondazioni (nel caso allora deciso, i giudici di legittimità avevano cassato la pronuncia impugnata nella parte in cui aveva ritenuto che l'area sottostante al pavimento del piano terreno dell'edificio non fosse ricompresa nell'ambito delle parti comuni dello stabile).

Del resto, prosegue il giudice tarantino, «l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale – che costituisce il suolo di esso – e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato» (Cassazione, ordinanza 18216 del 24 luglio 2017).

Così, nella fattispecie, l'area sottostante il pavimento dell'intero pianterreno della palazzina (inclusa quella sottostante l'immobile commerciale di proprietà della signora) doveva necessariamente dirsi comune. E ciò, a prescindere dalle circostanze emerse ossia che al di sotto del pianterreno esistesse un'intercapedine. Del resto, qualsiasi cosa si trovi sotto il pavimento del pianterreno è proprietà condominiale.

La domanda risarcitoria della condomina, quindi, era fondata: i danni reclamati – proprio perché causati dall'umidità di risalita dal terreno di proprietà condominiale, non frenata per assenza o scarsa efficacia del vespaio – andavano imputati al condominio. Di qui, la condanna dell'ente a sborsare alla donna 3mila euro per i costi di espletamento delle opere necessarie per porre rimedio a quei danni.