Finanziare il condominio: stop ai problemi con le banche con due modifiche al Codice

Pagare la facciata a piccole rate come per il televisore. Solo se il finanziamento al condominio è reso possibile, ecobonus, sismabonus e bonus facciate portano a questo risultato anche se le deliberazioni annullano gli interessi e riducono la spesa.

Ma finanziare il condominio è difficile e quando vi si riesce è perché si sono superati due problemi semplici che altrimenti rappresentano un vero blocco.

Abbiamo una banca
Le banche, da sempre, hanno approcciato in modo prudente il condominio, luogo di liti che potevano pregiudicare la restituzione del finanziamento erogato.

Le Sezioni Unite della Cassazione nel 2008 stabilivano che ciascun condominio rispondeva delle spese nei limiti della propria quota.

Di poco dopo la circolare in cui ABI consigliava le banche associate di non erogare finanziamenti ai condomini per i rischi del recupero del credito. La legge di riforma del 2012 ristabiliva che i proprietari pagavano tutti, in proporzione alle quote, seppur dopo l'escussione dei morosi.

I Tribunali dell'esecuzione si orientavano per la possibilità del creditore di pignorare il conto corrente, patrimonio del condominio su cui il fornitore esercita il suo diritto anche che se i quattrini sono dei condomini in regola coi pagamenti e non dei morosi.

Qualcosa è nel frattempo cambiato nel modo bancario: l'abbondanza di liquidità, i tassi mai così bassi, e la percezione che se l'ammontare delle rate è basso, il rischio finanziario è contenuto, sull'esperienza del credito al consumo, più di quanto avviene rispetto al finanziamento alle imprese, ha popolato il mercato di alcune offerte. Ma restano sparute per due principali motivi. Vediamo quali.

Contro la dittatura della maggioranza
Perché un accordo contrattuale funzioni occorre che sia ritenuto conveniente da parte di chi lo sottoscrive.

Non si può pensare in condominio che la delibera approvata a maggioranza possa obbligare i condòmini assenti e dissenzienti al pagamento del finanziamento. Occorre che tutti i condòmini lo ritengano conveniente.

E questo non è possibile se la banca può esercitare le sue pretese, e secondo autorevole dottrina secondo il principio di solidarietà tra i contraenti che lega chi sottoscrive i contratti bancari.

La soluzione è che i condòmini non aderenti siano contrattualmente esclusi dalla banca da ogni responsabilità che rimane invece limitata al gruppo dei condòmini aderenti, che rispondono tra loro pro quota, secondo le regole dell'art.63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile ( dopo la preventiva escussione dei morosi, solo gli altri aderenti, che partecipano al finanziamento, rispondono ma nei limiti della propria quota).

Il risultato è che tutti vincono: chi vuol pagare subito non rischia nulla e se con il finanziamento si paga l'impresa, è escluso dal rischio di dover pagare per altri se c'e' chi non paga e magari beneficia anche dello sconto che si riesce ottenere dall'impresa per il pagamento immediato.

Vince chi aderisce al finanziamento perché può pagare in dieci anni quello che altrimenti sarebbe insostenibile e magari lo costringerebbe a vendere la casa dei ricordi.

Vince la banca perché il rischio finanziario si azzera perché le rate sono di importo talmente contenuto da non rappresentare un problema per qualsiasi famiglia.

Vince l'impresa perché ha risorse non più limitate dalla propria capacità finanziaria e incassa subito e senza rischi.

Anche lo Stato realizza l'obiettivo di creare crescita e sviluppo non solo con le detrazioni dirette ma con il maggior gettito di imposte sui redditi generati.

La legge perché
Tre vie, alternative, sono percorribili, secondo i Tribunali, per decidere il finanziamento bancario chirografario al condominio, l'unico di fatto praticabile.

La delibera a maggioranza qualificata 1136 c.c., co.2, (maggioranza degli intervenuti, metà valore edificio) per deliberare le spese di manutenzione straordinaria.

La delibera delle innovazioni di cui all'art.1108 c.c, co.3, come per l'ipoteca per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune, (maggioranza dei partecipanti, due terzi del valore dell'edificio).

La delibera all'unanimità di tutti partecipanti al condominio, come avviene per i contratti bancari.

È comprensibile che le banche, che devono rendere conto agli azionisti dei denari gestiti, rifuggano da una situazione così incerta.

L'ordinanza di rinvio alle Sezioni Unite 24476/2019 , seppur limitata all'applicabilità della sanatoria dei trenta giorni per le ripartizioni spese illegittime, può imporre dubbi sulla possibilità di utilizzare i principi delle Sezioni Unite n.4806/2005 per sanare le delibere adottate con maggioranza insufficiente.

Andare oltre la soluzione contrattuale, comunque valida, adottata da alcune banche e rendere certo il sistema, é la condizione perché anche la maggioranza degli istituti entri nel mercato.

Il bilanciamento degli interessi interni al condominio, tra aderenti e non aderenti al finanziamento, dovrebbe invece essere assicurato, da una norma che dia eguale certezza di legge che coloro che non aderiscono al finanziamento sono coinvolti dalla decisione di adottarlo ma sono esclusi da ogni rischio finanziario.

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