Fino a domani sera è possibile inviare i quesiti al forum Speciale Condominio

Pubblichiamo le risposte ai quesiti inviati dai lettori al forum con gli esperti ilsole24ore.com/espertocondominio.
I quesiti si potranno inviare fino al 6 dicembre.

1

Il tecnico nominato dal condominio per individuare e rimuovere le cause di infiltrazioni ai piani interrati del mio palazzo ritiene necessario realizzare opere di canalizzazione nel mio garage, con riduzione della superficie del mio locale. Posso oppormi all’intervento?

Se non esistono ragionevoli soluzioni tecniche alternative, il condomino non può opporsi alla realizzazione nella sua proprietà dell’opera indicata dal tecnico incaricato dal condominio. Potrà tuttavia pretendere un’indennità che lo compensi del pregiudizio patrimoniale che subirà per il minor grado di fruibilità del suo immobile. (Pierantonio Lisi)

2

Nel mio palazzo c’è un terrazzo condominiale che l’inquilino dell’ultimo piano sostiene essere di sua proprietà, come da rogito (mai esibito). Il terrazzo è stato chiuso e utilizzato solo dal condomino. Come possiamo verificare la veridicità delle sue affermazioni? E quando, tramite usucapione, potrebbe diventare proprietario del terrazzo?

Il terrazzo condominiale diventa di proprietà esclusiva se è esercitato il possesso “ad usucapionem” per 20 anni. Secondo la Cassazione (ordinanza 35956/2021), «la circostanza che sia strutturalmente insopprimibile l’utilità di copertura del fabbricato fornita dal lastrico o dal terrazzo a livello non è giuridicamente incompatibile con l’esercizio di fatto di un possesso esclusivo del bene idoneo pure ai fini dell’usucapione, né con una situazione di titolarità esclusiva degli stessi, come confermano gli articoli 1117, n. 1 e 1126 del Codice civile». Occorre individuare il primo contratto di vendita dal costruttore dell’edificio. L’incarico a un visurista permette di effettuare la ricerca presso la Conservatoria dei registri immobiliari. (Glauco Bisso)

3

L’assemblea del mio condominio ha assunto una delibera palesemente nulla perché al di fuori delle proprie competenze e ho deciso di impugnarla. In questo caso devo sempre ricorrere alla mediazione o posso adire direttamente il giudice ?

Anche in presenza di una evidente nullità della delibera assunta dall’assemblea resta comunque obbligatorio esperire il procedimento di mediazione, previsto dal decreto legislativo 28/2010 per le controversie in materia di condominio, sotto pena di improcedibilità della domanda giudiziale. Spetta peraltro al giudice, e non alla parte in via preventiva, decidere se la delibera impugnata sia nulla oppure annullabile. (Augusto Cirla)

4

Con un avvocato alcuni condomini hanno impugnato una delibera assembleare per il conseguimento del superbonus 110 per cento. La Cilas è stata depositata prima del 25 novembre 2022. L’amministratore non vuole cominciare i lavori perché l’assemblea potrebbe essere dichiarata nulla dal Tribunale. Ci chiediamo, insieme agli altri condomini che hanno votato a favore degli interventi, se il comportamento dell’amministratore sia legittimo. Temiamo infatti di perdere i benefici fiscali.

Le delibere assembleari se non sospese dal giudice sono cogenti anche per i condomini dissenzienti che le abbiano impugnate. In base all’articolo 1137 del Codice Civile, l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dal giudice. Dunque, in linea generale, l’amministratore è tenuto a dare esecuzione all’assemblea in base all’articolo 1130, comma 1 n. 1, del Codice Civile. Si suggerisce comunque al lettore di chiedere un parere a un avvocato per valutare se l’impugnazione possa essere a suo giudizio fondata, posto che in questo caso potrebbe essere opportuno riconvocare un’assemblea per valutare quale strada sia meglio intraprendere. (Matteo Rezzonico)