Focus del venerdì: il cancello e la recinzione dell’area comune non comportano modifica di destinazione d’uso

La installazione di un cancello e di una recinzione con paletti per regolamentare il confine della corte condominiale con la via pubblica non costituisce né una innovazione né una modificazione della destinazione d'uso di cui all'articolo 1117 ter Codice civile. Lo dice il Tribunale di Sciacca con sentenza del 19 gennaio 2023 numero 12.

La legge di riforma del condominio 220/2012 ha introdotto l'articolo 1117 ter Codice civile, il quale prevede che «Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni […]». All’esito della novella, il legislatore non solo ha previsto per la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni una maggioranza pari ai 4/5 dei partecipanti, che rappresentino anche i 4/5 del valore dell’edificio (una sorta di maggioranza rafforzata), ma ha altresì previsto una procedura rafforzata per la convocazione dell’assemblea per la relativa informativa.

A fronte delle riserve sull'applicabilità concreta della norma espressa dalla migliore dottrina (Triola) – secondo cui «se si dovesse interpretare alla lettera tale disposizione, poiché “esigenza” è sinonimo di “necessità, e non di semplice “convenienza”, tale disposizione difficilmente troverebbe applicazione»– il richiamo alla predetta disposizione, più di quanto si ritiene, avviene spesso nelle aule di giustizia civile, in sede di impugnazione delle delibere, a norma dell'articolo 1137 Codice civile.

Ora, dei rapporti tra modificazioni della disciplina del godimento delle parti comuni, innovazioni e mutamento della destinazione delle parti comuni, a seguito della introduzione dell'articolo 1117 ter Codice civile, si è recentemente occupata una decisione di merito del citato Tribunale.L'oggetto della impugnazione – tra i diversi motivi – era quello di contestare un progetto di recinzione dell'area comune dall'esterno, previa installazione di un cancello, qualificandosi l'opera come una sorta di modificazione della destinazione di uso di parti comuni, da cui la carenza dei quorum costitutivi e deliberativi.

La tesi avanzata in giudizio non è stata però apprezzata, da parte del giudice della causa, il quale ha ricordato – richiamando un precedente giurisprudenziale (Cassazione civile 35957/2021) - che deve considerarsi innovazione, agli effetti dell’articolo 1120 Codice civile, non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.

In questi termini, la realizzazione di un cancello (con della recinzione e dei paletti) è stata valutata come opera complessiva in sé non in grado di alterare l’entità sostanziale né comportare alcuna immutazione, trasformazione, modificazione della consistenza o sfruttamento della cosa comune per fini diversi da quelli precedentemente stabiliti; tutt'altro, l'intervento complessivamente progettato è stato apprezzato nella misura in cui è servito – secondo il giudice siciliano - a meglio garantire la destinazione originaria della cosa comune, che risultava pacificamente destinata ancora a parcheggio.