Funzione primaria del lastrico è la protezione dello stabile perciò si presume bene comune

Il lastrico solare, pur potendo utilizzarsi in via accessoria come terrazzo, è comunque la superficie terminale dell'edificio per cui la sua funzione primaria è quella di proteggerlo. Di conseguenza, anche qualora ne goda in via esclusiva uno dei condòmini, rimarrà di destinazione principale comune e, salvo titolo contrario – come un atto di acquisto delle unità o un regolamento accettato dai condòmini – esso si presumerà di proprietà comune. Lo puntualizza il Tribunale di Latina con sentenza 2172 del 14 dicembre 2021.

La vicenda
Sono i proprietari di un appartamento a pianterreno, e comproprietari del terrazzo di copertura dello stabile, ad aprire la causa lamentandone l'illegittimo trasferimento dell'uso esclusivo. L'atto di acquisto, contestano, era invalido. Di qui, la domanda di accertamento del diritto, di cessazione di ogni turbativa, di condanna al ristoro dei danni da mancato utilizzo del terrazzo e di costituzione di una servitù di passaggio per consentirvi l'accesso. In via subordinata, chiedono la metà del valore del terrazzo. Controparte, negato di aver mai impedito il transito poiché garantito da una scala esterna, evidenzia di aver acquisito la facoltà d'uso esclusivo dalla propria dante causa, che a sua volta l'aveva ottenuta per autorizzazione assembleare. Tesi bocciata.

La funzione di protezione del lastrico
Il lastrico solare, osserva il Tribunale, quale superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile funzione primaria di proteggerlo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori come quello del terrazzo. Tale funzione accessoria a terrazza d'uso esclusivo, però, non ne fa venir meno la destinazione primaria all'uso comune. In mancanza di un titolo contrario, dunque, lascia inalterata la presunzione di proprietà comune dell'articolo 1117 del Codice civile (Cassazione 22339/19).

In sintesi, il lastrico solare è comune ai proprietari dei piani o porzioni di piano se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o di altre unità, o il regolamento accettato dai singoli condòmini. Ebbene, nell'atto di acquisto depositato nel fascicolo – una donazione in favore degli attori – risultava il trasferimento agli stessi dell'immobile al pianterreno con proporzionale quota degli enti comuni che per legge o qualsiasi altro titolo spettano alle descritte porzioni di fabbricato.

La tipicità dei diritti reali
Peraltro, il rogito di compravendita tra le parti convenute non prevedeva una diversa condizione domenicale del lastrico, rispetto al quale veniva solo richiamato (ed indebitamente) il diritto di uso esclusivo come concesso dall'assemblea condominiale. Il lastrico, allora, era di uso comune secondo le proporzioni di cui al Codice civile. Quanto all'esistenza del diritto di uso in questione, prosegue, nella giurisprudenza della Cassazione è fermo il principio della tipicità dei diritti reali il che vuol dire che non è possibile costituirli fuori dei casi tassativamente previsti dalla legge. Infatti, il diritto reale d'uso è ben distinto da quello personale di godimento: mentre il primo è ampio ed illimitato, il secondo può essere diversamente regolato dalle parti sia nella sostanza che nel contenuto.

Così, i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati per legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati (Cassazione 21965/19). Parimenti, la potenziale estensione delle facoltà dell'usuario a tutte le possibilità d'uso diretto della cosa è connotato distintivo del diritto di uso e se, quindi, può ammettersi che il titolo costitutivo restringa il contenuto del diritto con l'esclusione di alcune facoltà in esso comprese, deve, al contrario, ritenersi che l'attribuzione di una soltanto tra le facoltà d'uso consentite dalla natura del bene – specie se si tratti di utilità speciale ed estranea alla destinazione fondamentale della cosa – possa dar vita ad un rapporto obbligatorio, ma non costituire un diritto reale di uso.

Conclusioni
È palese, allora, che una delibera non potrà mai costituire un diritto reale. Tuttavia, nella vicenda, la decisione ai tempi adottata neppure era diretta a volerne costituire uno. Tanto chiarito il Tribunale di Latina, accogliendo la domanda, sancisce la natura condominiale del lastrico di copertura dell'immobile e l'insussistenza di un diritto d'uso esclusivo. Respinge, invece, le domande risarcitorie ed inibitorie per insufficienza di prove.