Fuori sede, i prezzi continuano ad aumentare e il mercato delle stanze attrae sempre più offerta

Con le vacanze estive ormai agli sgoccioli e un nuovo anno accademico alle porte, ricomincia la corsa alle stanze degli studenti fuori sede e non solo. Anche quest'anno, universitari e lavoratori dovranno fare i conti da un lato coi rincari dei prezzi (seppur non in tutte le città), dall'altro con un'offerta di mercato sicuramente più ampia, visto l'incremento del numero degli alloggi di questo tipo (si parla di un + 34 per cento per le camere singole).

A confermarlo è l'ultimo rapporto di Immobiliare.it Insights, società del gruppo di Immobiliare.it, specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare. Nello specifico, il report ha evidenziato un significativo aumento dell'offerta soprattutto nei centri satellite, tra cui Brescia (+75%), Latina (+68%), Bergamo (+49%), che si propongono come alternativa ai grossi poli, grazie anche a collegamenti rapidi con la metropoli e un'offerta didattica analoga. «L'attenzione degli ultimi mesi verso la tematica del caro affitto che ha coinvolto in maniera trasversale i principali poli universitari italiani ha sortito l'effetto di risvegliare l'interesse dei piccoli proprietari verso un mercato, quello delle stanze, percepito come più redditizio, sicuro e reattivo rispetto a quello tradizionale», spiega Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it. «Nel lungo periodo vedremo anche i risultati degli investimenti previsti dal Pnrr o nuove iniziative private di sviluppo per gli studentati, ma nel breve è la piccola proprietà ad aver compreso l'opportunità di proporre i suoi immobili in un'ottica di condivisione, raccogliendone i vantaggi. Questa crescita degli alloggi disponibili porterà a un miglior equilibrio tra domanda e offerta che, finalmente, darà un freno alla risalita dei canoni di locazione».

In ogni caso, la domanda continua a salire, anche per effetto dei rientri post-Covid: la richiesta di singole, rispetto al 2022, è lievitata del 27 per cento.

Il rapporto si è focalizzato, dunque, su un'analisi delle singole città, a partire da Milano e Roma. Dopo aver fatto partire la protesta delle tende poco prima dell'estate, per la prima volta negli ultimi anni il capoluogo meneghino frena sui rincari. Poco cambia: la città, infatti, rimane comunque la più dispendiosa, con un costo medio delle singole di 626 euro al mese e segna appena un +1 per cento rispetto allo scorso anno dovuto all'aumento dell'offerta (+36 per cento), pur mantenendo un incremento della domanda (+15 per cento). Passando invece a Roma, la Capitale è connotata da una crescita rilevante nella domanda (+55 per cento rispetto al 2022). La difficile mobilità verso la città e aCon le vacanze estive ormai in dirittura d'arrivo e un nuovo anno accademico alle porte, ricomincia la corsa alle stanze degli studenti fuori sede e non solo. Anche quest'anno, universitari e lavoratori dovranno fare i conti da un lato coi rincari dei prezzi (seppur non in tutte le città), dall'altro con un'offerta di mercato sicuramente più ampia, visto l'incremento del numero degli alloggi di questo tipo (si parla di un + 34 per cento per le camere singole).

In confermarlo è l'ultimo rapporto di Immobiliare.it Insights, società del gruppo di Immobiliare.it, specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare. Nello specifico, il report ha evidenziato un significativo aumento dell'offerta soprattutto nei centri satellite, tra cui Brescia (+75%), Latina (+68%), Bergamo (+49%), che si propongono come alternativa ai grossi poli, grazie anche a collegamenti rapidi con la metropoli e un'offerta didattica spesso analoga. «L'attenzione degli ultimi mesi verso la tematica del caro affitto che ha coinvolto in maniera trasversale i principali poli universitari italiani ha sortito l'effetto di risvegliare l'interesse dei piccoli proprietari verso un mercato, quello delle stanze, percepito come più redditizio, sicuro e reattivo rispetto a quello tradizionale», spiega Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it. «Nel lungo periodo vedremo anche i risultati degli investimenti previsti dal Pnrr o nuove iniziative private di sviluppo per gli studentati, ma nel breve è la piccola proprietà ad aver compreso l'opportunità di proporre i suoi immobili in un'ottica di condivisione, raccogliendone i vantaggi. Questa crescita degli alloggi disponibili porterà a un miglior equilibrio tra domanda e offerta che, finalmente, darà un freno alla risalita dei canoni di locazione». In ogni caso, la domanda continua a salire, anche per effetto dei rientri post-Covid: la richiesta di singole, rispetto al 2022, è lievitata del 27 per cento.

Il rapporto si è focalizzato, dunque, su un'analisi delle singole città, a partire da Milano e Roma. Dopo aver fatto partire la protesta delle tende poco prima dell'estate, per la prima volta negli ultimi anni il capoluogo meneghino frena sui rincari. Poco cambia: la città, infatti, rimane comunque la più dispendiosa, con un costo medio delle singole di 626 euro al mese e segna appena un +1 per cento rispetto allo scorso anno dovuto all'aumento dell'offerta (+36 per cento), pur mantenendo un incremento della domanda (+15 per cento). Passando invece a Roma, la Capitale è connotata da una crescita rilevante nella domanda (+55 per cento rispetto al 2022). La difficile mobilità verso la città e il rientro nel luogo di studio dopo la pandemia inevitabilmente fanno sgonfiare l'offerta. Per fuori sede e famiglie, però, c'è un vantaggio: l'affitto si ferma a 463 euro mensili per la singola.

Discorso diverso, invece, per un trittico storico come Bologna, Padova e Venezia: i tre centri urbani sono accomunati da un incremento dell'offerta (mettendo a segno, rispettivamente, un +33 per cento, un +30 per cento e un +47 per cento). Quanto ai canoni, invece, si registrano andamenti diversi in base a comportamenti differenti sul fronte della domanda. Bologna, con 482 euro al mese per stanza, rimane in crescita (+8 per cento rispetto al 2022) rispetto agli affitti ma incassa una diminuzione dell'interesse (-14 per cento) con una richiesta che tende a spostarsi verso il primo hinterland. Padova, invece, colleziona ricerche in aumento (+87 per cento) anche grazie al calo del prezzo (-12 per cento) per l'ingresso di nuova offerta. Venezia rimane sui generis per la sovrapposizione della domanda turistica di breve periodo (short term rent): il prezzo cresce del 10 per cento ma, rispetto ad altre città, l'interesse non lievita in maniera considerevole (+25 per cento).

Spazio, infine, alle città che si stanno avvicinando al mercato delle opzioni in condivisione: Brescia, Latina, Trieste, Modena, Messina e Catania riportano incrementi nel numero di alloggi disponibili, superiore al 50 per cento rispetto a un anno fa. I piccoli proprietari stanno considerando queste formule d'affitto e si nota sempre di più come in questo frangente l'offerta stia anticipando la domanda: a settembre, si attendono prezzi calmierati dalla competizione di mercato. «Non possiamo esimerci da una riflessione», sottolinea Giordano, «nel momento in cui i proprietari decidono di entrare nel mercato delle stanze o dell'affitto turistico di breve termine, ne risulta una diminuzione degli immobili proposti in quello dell'affitto tradizionale di lungo periodo (contratti 4+4 o 3+2 del canone concordato). In Italia lo sviluppo immobiliare è fermo da anni e questo aumenta la probabilità di trovarsi ad affrontare, nel medio periodo, un nuovo caro affitti legato alla scarsità dell'offerta destinata ai giovani lavoratori o nuove coppie che cercano casa in queste città».

Parlando di prezzi, sulle singole Milano mantiene il gradino più alto del podio, a 626 euro. Bologna supera per la prima volta Roma: occorrono 482 euro per permettersi una stanza tutta per sé a fronte dei 463 della Capitale. Quarto posto per Firenze con 435 euro, più o meno allineate Modena e Bergamo con 412 e 411 euro, a cui seguono Padova e Verona con 404 e 401 euro. Chiudono la top 10 Venezia con 396 euro e Brescia con 385 euro.

Discorso diverso invece per le doppie. Rimane in testa Milano con 348 euro, segue Roma con 272 euro e terzo posto per Napoli con 258 euro. Seguono Firenze (255 euro), Bologna (249 euro), Padova (231 euro), Modena (226 euro), Torino, Verona e Pavia, che si collocano tra i 220 e i 21° euro.

In alcuni centri le stanze hanno registrato oscillazioni dei prezzi importanti nel 2023. Bari, ad esempio, rispetto al 2022 guadagna il 29 per cento. Fenomeno simile a Brescia e Palermo, con un +18 per cento. Parma e Pescara, invece, portano a casa un aumento del 16 per cento in un anno per una singola. Le sedi universitarie più note spiccano, al contrario, per un rallentamento della corsa, se non una vera e propria diminuzione: a Padova, ad esempio, sono scesi in un anno del 12 per cento, mentre a Firenze e a Trento si parla, rispettivamente, di -4 per cento e -2 per cento. Siena si attesta al -1 per cento, mentre Roma non mostra variazioni. A Milano, crescita solo dell'1 per cento, a Bologna dell'8 per cento.

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