Gli utili del canone di locazione per l’antenna del tetto vanno anche ai negozi

Le parti comuni di un edificio sono tali per la relazione tecnica di accessorietà e funzionalità sussistente con tutte le unità immobiliari che insistono nel fabbricato, in quanto tale la previsione normativa contenuta in un regolamento condominiale sulla diversa ripartizione delle spese non può elevarsi a titolo contrario per escludere dalla contitolarità gli immobili destinati ad uso diverso con accesso dalla strada. Ciò, in estrema sintesi, è quanto enunciato dalla Cassazione con la sentenza 21440 del 6 luglio 2022.

La causa sorge tra i proprietari dei negozi e il condominio, per il tramite dell'impugnazione di un rendiconto assembleare, laddove escludeva questi ultimi condòmini dal novero degli utili conseguiti dai canoni di locazione del lastrico solare, assumendo la relativa estraneità alla “parte comune”.

Il “fatto” in sé costituisce il presupposto per ravvisare il diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma derivante dal corrispettivo della cessione in godimento a terzi, e, come vien specificato in seno al provvedimento in commento, nell'ambito di un giudizio di impugnazione, la questione può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’articolo 34 Codice procedura civile - di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi di regola il giudizio, ai sensi degli articoli 1130 n. 3) e 1131 Codice civile, nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condòmini in una situazione di litisconsorzio necessario ( Cassazione 35794/2021; Cassazione 4697/2020).

La situazione di condominio, regolata dagli articoli 1117 e seguenti del Codice civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto.In questo senso ha valore decisivo, per il superamento della presunzione di condominialità, l'atto di frazionamento iniziale dell'unica proprietà, cioè quello da cui si generò la situazione di condominio edilizio.

La norma del regolamento di condominio approvata a maggioranza circa la ripartizione delle spese «secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condominio» (articolo 1138, comma 1, Codice civile), come anche la “diversa convenzione” approvata all'unanimità (articolo 1123, comma 1, Codice civile) - avente comunque efficacia obbligatoria ex articolo 1372 Codice civile -, con cui i condòmini programmano che la portata degli obblighi di contribuzione alle spese sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli articoli 1118, 1123 e seguenti Codice civile e 68 disposizioni attuative Codice civile, non valgono di per sé come titolo contrario alla “presunzione di condominialità” di cui all'articolo 1117, né a menomare i diritti di ciascun condomino sui beni comuni, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (articolo 1138, comma 4, Codice civile), a meno che non risulti, in caso di disposizione di natura contrattuale, la specifica accettazione negoziale degli interessati rispetto alla limitazione dominicale.