GUIDE - Il preventivo professionale relativo al compenso nella nomina dell’amministratore

Il tema che qui si affronta prende spunto dalla recente ordinanza della Cassazione del 22 aprile 2022 numero 12927 la quale pone la sua attenzione sull'articolo 1129 Codice civile 2° e 14° comma che sanciscono testualmente: «…contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali…» e «l'amministratore, all'atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta». Il tema riguarda l’elemento essenziale della analitica e formale specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.

Il condomino impugnante ha lamentato la circostanza che l'amministratore di condominio è stato nominato senza che fosse stato specificato il compenso per l’attività da svolgere. Nel giudizio di merito di 2° grado il Giudice ha statuito «…che l’ammontare del compenso richiesto non deve necessariamente essere indicato nella delibera che conferisce l’incarico…». La Cassazione cassando con rinvio la sentenza 261/2021 della Corte di appello di Trieste ha espressamente sancito che «… la sentenza impugnata ha errato, pertanto, nel ritenere che l’ammontare del compenso richiesto non deve necessariamente essere indicato nella delibera che conferisce l’incarico all’amministratore, nè emergere dal verbale…».

Ricordiamo che la nullità testuale prevista dalla norma riguarda il contratto gestorio di mandato e non la delibera assembleare che è un atto necessario per la conclusione del mandato. Sul punto la sentenza qui in commento richiama a sua volta la sentenza della Cassazione a Sezioni unite 14 aprile 2021, numero 9839 secondo la quale«… si tratta, allora, di verificare in quali termini le fattispecie di nullità, previste dall’articolo 1418 Codice civile per il contratto, possano valere per le deliberazioni dell’assemblea del condominio … in particolare, nel compiere tale verifica, va tenuto presente che, con la disposizione dell’articolo 1137 Codice civile, il legislatore - mosso dall’intento di favorire la sanatoria dei vizi e il consolidamento degli effetti delle deliberazioni dell’assemblea condominiale - ha elevato la categoria della annullabilità a regola generale della invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando così la nullità nell’area della residualità e della eccezionalità (ciò trova conferma nel fatto che, con la citata riforma del 2012, sono state introdotte - all’articolo 1117 ter Codice civile, comma 3 e articolo 1129 Codice civile, comma 14, - alcune speciali fattispecie di nullità, peraltro non direttamente relative alle deliberazioni assembleari)».

Il tema che qui si affronta fa riferimento sia nell'ipotesi in cui si tratti di nomina di nuovo amministratore, sia nell'ipotesi che si tratti di riconferma.Passando all'aspetto centrale della sentenza della Suprema corte quest'ultima afferma che per la valida costituzione del mandato gestorio di amministrazione, il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.

Il principio espresso dalla Corte è quello che l’ammontare del compenso richiesto deve necessariamente essere indicato nella delibera che conferisce l’incarico all’amministratore direttamente, mediante allegazione del preventivo al verbale oppure mediante richiamo per relationem ad altro documento scritto che appunto è il preventivo professionale dell'amministratore di condomino, oppure (questo lo indichiamo noi) inserire direttamente nel verbale di nomina tutti gli elementi essenziali del mandato gestorio. Il richiamo per relationem si ha quando chi redige il verbale assembleare richiama all'interno della verbalizzazione un altro atto - il preventivo dell'amministratore – che è collegato al verbale cosicché ne entra a farne parte integrante quale contenuto del verbale stesso.

È necessario che l'assemblea abbia però piena conoscenza del contenuto del preventivo professionale con la finalità di assegnare alle singole pattuizioni contenute nel preventivo la portata, il valore, di clausola concordate. È preferibile e consigliato (Cassazione 6738/1968) che il preventivo professionale richiamato sia sottoscritto dall'amministratore. Inoltre, in tema di condizioni generali di contratto qualora l'assemblea di condominio richiami il preventivo professionale ai fini dell'integrazione del rapporto sostanziale pare non essere configurabile l'ipotesi di contratto concluso mediante moduli o formulari perché la disciplina richiamata dal preventivo professionale assume, come sopra detto, valore di contenuto concordato.

La questione risulta essere molto delicata e perniciosa perché agisce al centro del rapporto di amministrazione condominiale coinvolgendo direttamente l'amministratore, la sua attività, il suo compenso e l'affidamento che i condòmini fanno allo stesso amministratore. Inoltre, gli amministratori ben sanno, come accade spesso:
a) che il loro preventivo professionale - richiesto da alcuni condòmini - trovi riscontro/accettazione anche qualche mese dopo la richiesta di emissione, ed ancora
b) che il preventivo rilasciato non venga richiamato o allegato al verbale di assemblea che delibera la nomina del nuovo amministratore ma venga solo usato per l'individuazione/scelta del soggetto da nominare; e questo accadde spesso quando la nomina in forza di un'assemblea auto convocata dai condòmini ai sensi dell'articolo 66) disposizioni attuative Codice civile.

La giurisprudenza di merito chiamata per prima a risolvere le criticità conflittuali nell'ambito dei giudizi relativi alla domanda di nullità della nomina per mancanza di indicazione del compenso (tenuto conto della prassi condominiale di come si giunge alla nomina di un nuovo amministratore) ha registrato numerose pronunce talune hanno anche cercato di salvaguardare la nomina dell'amministratore al fine di assicurare e dare maggiore certezza ai rapporti giuridici in condominio che è un ente gestionale complesso la cui disciplina normativa è improntata ad un chiaro favore per la stabilità delle deliberazioni dell’assemblea dei condòmini e dei correlati/conseguiti rapporti giuridici. Le sentenze infra citate, che accolgono il principio della nullità testuale della nomina in assenza di preventivo, rappresentano ad oggi l'orientamento maggioritario ed uniforme.

Inizialmente il Tribunale di Roma, ordinanza del 15 giugno 2016, aveva infatti sospeso l’efficacia della deliberazione di nomina dell’amministratore condominiale che, nel presentarsi all’assemblea per il rinnovo della carica, non aveva fornito alcuna indicazione sulla misura del proprio compenso. In precedenza, il Tribunale di Milano sentenza del 05 aprile 2016 numero 4294 aveva dichiarato la nullità della delibera di nomina mancante di un dettagliato preventivo relativo al compenso dell’amministratore. Successivamente il Tribunale di Palermo sentenza 7808 del 9 febbraio 2018 ha invece ritenuto perfettamente valida una delibera siffatta, specificando come la misura del compenso possa essere precisata dall’amministratore anche all’atto dell’accettazione della proposta pervenutagli dalla maggioranza assembleare, quindi anche dopo la deliberazione di nomina (quella più favorevole all'amministratore).

A fine 2018 il Tribunale di Udine sentenza del 14 novembre 2018 1353/2018 ha però fatto propria la posizione interpretativa del Tribunale di Milano sentenza 4294/2016 sopra citata. E in senso conforme si sono poi pronunciati anche il Tribunale di Massa sentenza 6 novembre 2017 numero 917, nuovamente il Tribunale di Roma sentenza del 10 ottobre 2018, numero 19264, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere sentenza del 29 gennaio 2018, numero 378 e ancora il Tribunale di Milano sentenza del 23 gennaio 2018, numero 828.

Al suddetto orientamento si iscrive anche la recente sentenza di aprile 196/2022 del Tribunale di Milano che offre un ulteriore spunto di riflessione. Infatti, tenuto conto della durata media di un processo civile, è assolutamente normale che la decisione sull’impugnazione della delibera di nomina dell’amministratore non giunga prima del termine della relativa gestione annuale. Questo vuol dire che l’amministratore, perdurando l’efficacia della delibera impugnata, nonostante l’eccezione di nullità sollevata in giudizio, avrà terminato il suo mandato annuale, avrà predisposto il relativo rendiconto e lo avrà portato all’esame dell’assemblea per l’approvazione. In detto consuntivo vi sarà evidentemente anche la voce di spesa relativa al proprio compenso.

Il Tribunale di Milano ha dichiarato nulla la nomina dell'amministratore per violazione del disposto di cui al terzultimo comma dell’articolo 1129 Codice civile ma ha altresì affermato che l’approvazione assembleare del consuntivo che comprenda anche il compenso dell’amministratore, ferma restando la nullità della sua nomina, legittima quindi quest’ultimo a pretenderne il pagamento o a trattenere quanto già incassato a tale titolo (e tale delibera vincola tutti i condomini, ivi compresi gli assenti e i dissenzienti). A sostegno della propria decisione il Tribunale di Milano ha anche richiamato il disposto di cui all’articolo 1711 Codice civile, in base al quale l’atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario, a meno che il mandante (nella specie il condominio) lo ratifichi in questo per il Tribunale la ratifica è giunta con l'approvazione del bilancio consuntivo che conteneva il compenso dell'amministratore.

Oggi alla luce della sentenza di legittimità che qui si commenta sembra non più sostenibile che la nomina dell'amministratore possa risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro, pure dal comportamento concludente dei condòmini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio.

La legge commina espressamente la sanzione della nullità della nomina o della conferma nell'incarico gestorio in caso di inosservanza del già menzionato obbligo gravante sull'amministratore. Ora, l'espressa/testuale sanzione di nullità ha condotto la migliore dottrina a ritenere che tale forma di invalidità investa totalmente il contratto di mandato tra amministratore e condominio, e non soltanto il sistema di determinazione del corrispettivo: la conseguenza è l'impossibilità di procedere alla determinazione dello stesso equitativamente in relazione all'opera effettivamente prestata, secondo le tariffe o gli usi, o in via giudiziale, a norma degli articoli 1709 e 1419, comma 2, Codice civile(nullità della singola clausola sostituita da norme imperative). La conseguenza è che l'amministratore che non ha bene indicato il proprio compenso non potrà assumere l'incarico e non potrà far valere alcun credito verso il condominio.

Sul piano pratico, quindi, gli scenari possibili sono sostanzialmente due:

1° caso: l'assemblea nomina l'amministratore e l'indicazione del suo compenso viene inserita nel verbale di assemblea. Questo è il caso più frequente dove l'indicazione del compenso è contenuta nell'offerta dell'amministratore, la quale viene allegata al verbale di assemblea come sua parte integrante.
2° caso: l'assemblea nomina l'amministratore e quest'ultimo, al momento della formalizzazione della sua accettazione, fornisce l'indicazione analitica del suo compenso. In questo caso, tali accettazione e indicazione dovranno essere acquisiti agli atti del condominio. L'opzione più semplice e, al tempo stesso, più logica, è che la relativa comunicazione venga acquisita e inserita nel «registro dei verbali delle assemblee» e nel «registro di nomina e revoca dell’amministratore», di cui all'articolo 1130, primo comma, numero 7) Codice civile.

Da quanto sopra si evince che la delibera di nomina dell’amministratore ed il correlato contratto di amministrazione debbano avere anche forma scritta Cassazione Sezioni unite, 943/1999) anche se si affermato che l’accettazione può manifestarsi anche per fatti concludenti escludendo un’interpretazione restrittiva dell’articlo 1129, comma 2, Codice civile sulla cui base si affermerebbe che la norma preveda, quale unica forma di accettazione da parte dell’amministratore della propria nomina o rinnovo, il ricorso ad un’accettazione espressa (Tribunale di Udine 19 Agosto 2019).

La sentenza che qui si commetta ribadisce espressamente che la nomina «…si struttura, in particolare, come scambio di proposta e accettazione…» ed ancora «…il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso…». A questo punto è necessario interrogarsi sulla qualificazione e natura giuridica sia della delibera di nomina dell'amministratore che del preventivo professionale. Il rapporto di mandato gestorio che fa capo all'amministratore presuppone come sopra detto una proposta ed un'accettazione affinché la nomina possa considerarsi realizzata, sul tema si possono prospettare tre interpretazioni:

1^ interpretazione: la proposta contrattuale è il preventivo professionale e l'accettazione è la delibera di nomina che fa proprio il preventivo quale parte integrante del verbale (qui l'assemblea accetta il preventivo che è proposta contrattuale). In questo caso il preventivo professionale deve contenere tutti gli elementi essenziali (compresa l'indicazione del compenso) relativi al mandato gestorio in modo da consentire la conclusione di tale contratto nel momento e per effetto della delibera di nomina/adesione da parte del condominio, senza necessità di ulteriori pattuizioni.

Tale impostazione espone l'amministratore al rischio di essere nominato anche dopo un periodo medio lungo rispetto alla data di rilascio del preventivo professionale oppure di essere nominato in un periodo in cui la proposta (il preventivo) ha perso di interesse per le mutate condizioni lavorative/organizzative dello stesso amministratore. In questi casi è necessario inserire nel preventivo (che è proposta contrattuale compiuta) un termine finale di efficacia dell'offerta/proposta o il termine di irrevocabilità della proposta questo per evitare gli inconvenienti sopra indicati. Ricordando che il termine di efficacia di una proposta contrattuale va distinto da quello di irrevocabilità della proposta stessa, l’uno (disciplinato dall’articolo 1326 Codice civile) avendo la funzione di stabilire il lasso di tempo entro il quale deve pervenire, all’autore di questa, la relativa accettazione, l’altro (disciplinato dal successivo articolo 1329 Codice civile) essendo inteso a fissare i limiti di durata di quell’ulteriore e specifica manifestazione di volontà, necessaria perché una semplice proposta contrattuale acquisti anche il suddetto eccezionale carattere dell’irrevocabilità.

L'amministratore può indicare nel suo preventivo/offerta che lo stesso ha efficacia sino al giorno X trascorso il quale il preventivo è decaduto privo di efficacia (sempre che non venga accettato dall'assemblea prima della scadenza del termine), in alternativa potrà indicare che il suo preventivo è irrevocabile sino al giorno X trascorso il quale la proposta anche in questo caso deve considerarsi decaduta. La differenza consiste nel fatto che nella prima ipotesi il prevenivo (proposta semplice) può anche essere revocato dall'amministratore prima della scadenza del termine sempreché non sia stato accettato, mentre nella seconda ipotesi il preventivo (proposta irrevocabile) non può essere revocato costituendo l'irrevocabile un elemento essenziale della proposta. Tra le due ipotesi quella più idonea per l'amministratore è la prima (proposta semplice) perché gli consente la possibilità di revoca anche prima della scadenza del termine di efficacia.

2^ interpretazione: la proposta contrattuale è la delibera di nomina che può anche non contenere l'indicazione del compenso dell'amministratore, mentre l'accettazione dell'amministratore avviene successivamente con apposito atto che riporta altresì l'indicazione del compenso (qui l'assemblea nomina in modo semplice e generico l'amministratore che con la sua accettazione a seguire indicata il suo compenso). Questa ipotesi è il caso in cui l'assemblea di condomino nomina l'amministratore in modo semplice e generico cioè senza alcuna indicazione nel verbale di nomina degli elementi essenziali del rapporto gestorio con la conseguenza che tutti gli stessi elementi (preventivo professionale) devono giungere da parte dell'amministratore con la propria accettazione che avviene in un momento successivo alla nomina.

Ed è proprio questa ipotesi che si addice alla disanima fatta dal Tribunale di Palermo sentenza 7808 del 9 febbraio 2018 che ha ritenuto valida una delibera di nomina priva di alcuna indicazione del compenso professionale sul presupposto sul presupposto che le due attività (nomina e indicazione del compenso) non debbano essere contestuali. In questa ipotesi la delibera di nomina viene “integrata” in un secondo momento con l'accettazione dell'amministratore. In sintesi: in questa ipotesi l'amministratore è tendenzialmente tutelato perché il tutto si perfeziona con la sua accettazione che deve contenere anche il compenso, e quindi il tutto è nella disponibilità dell'amministratore.

Per il vero questa ipotesi però porta ad una criticità perché l'amministratore potrebbe nella sua accettazione indicare un compenso diverso o condizioni contrattuali diverse rispetto a quelle originarie e già note all'assemblea che l'hanno indotta alla nomina. Infine, è proprio questa ipotesi che non si addice alla sentenza della Suprema corte qui in commento perché la stessa afferma che «…il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso…», ed è proprio in questo caso che il documento (preventivo) non viene approvato dall'assemblea perché giunge con l'accettazione dell'amministratore.

3^ interpretazione: il preventivo professionale è un “invito a proporre” rivolto alla compagine condominiale che lo fa proprio con la delibera di nomina che assume valore di proposta contrattuale che incontrerà (in un secondo tempo) l'accettazione che giunge dall'amministratore. Qui l'assemblea di condominio su sollecitazione dell'amministratore - in forza del preventivo inviato dallo stesso - con il verbale di nomina formula una proposta contrattuale compiuta che già contiene l'indicazione del compenso e tutti gli altri elementi essenziali del mandato gestorio (il preventivo viene allegato o richiamato).

L'invito a proporre (invito ad offrire) non si sostanzia in una proposta contrattuale compiuta anche se lo stesso invito può contenere tutti gli elementi del contratto di mandato gestorio perché è essenzialmente rivolto ad uno specifico soggetto (la compagnia condominiale) quindi l'invito non è rivolto al pubblico o a soggetti sconosciuti ma è rivolto ad uno specifico condominio. In questa ipotesi la delibera di nomina che contiene tutti gli elementi graditi dall'amministratore perché sono stati dallo stesso redatti ed indicati per il tramite del preventivo/invito a proporre.Anche in questa ipotesi l'amministratore è tendenzialmente tutelato perché il tutto si perfeziona con la sua accettazione ma con la differenza rispetto alla 2^ interpretazione che qui si trova di fronte ad una delibera di nomina compiuta che contiene tutti gli elementi essenziali prescritti dalla legga con la conseguenza che il tutto si perfeziona solo con la sua accettazione.

In sintesi: l'amministratore con questa modalità conserva il controllo totale della sua nomina perché il verbale che contiene l'incarico gestorio (che contiene gli elementi essenziali) può non essere accettato dall'amministratore laddove quest'ultimo per motivi personali/organizzativi non ha più interesse alla gestione dei quel dato condominio dapprima sollecitato a nominarlo mediante l'invio del preventivo a titolo di invito a proporre. Inoltre, il suo preventivo avendo valore di invito a proporre, e non di proposta contrattuale, non espone l'amministratore ad un'accettazione da parte del condominio come potrebbe accadere nell'ipotesi della 1^ interpretazione.

Inoltre, questa soluzione risulta conforme anche alla sentenza della corte Suprema qui commentata perché in questa ipotesi è già il verbale di nomina dell'amministratore che contiene tutti gli elementi essenziali del mandato gestorio prescritti dalle legge per una valida nomina e che ricomprende anche il compenso professionale dell'amministratore in piena conformità al dettato normativo.In questo caso nel preventivo professionale scritto dovrà essere espressamente indicato che lo stesso non ha valore di proposta contrattuale ma solo di invito a proporre all'assemblea una delibera di nomina con valore di proposta contrattuale destinata ed indirizzata allo stesso amministratore per la successiva ed eventuale accettazione.

Ad avviso del sottoscritto autore è preferibile la 3^ interpretazione in quanto più tutelante per l'amministratore, per le ragioni sopra esposte, e risulta altresì più conforme al dato normativo che richiede espressamente l'accettazione da parte dell'amministratore. Infatti, la necessità dell'accettazione della nomina si desume da due esplicite norme della riformata disciplina del condominio:
a) l'articolo 1129, comma 2, Codice civile prevede che l'amministratore «contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico» debba comunicare «i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore ed il registro di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata»;
b)l'articolo 1129, comma 14, Codice civile, secondo il quale «l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».L'atto dell'amministratore in quanto accettazione di proposta contrattuale (quest'ultima proveniente dall'assemblea) rimane regolata dall'articolo 1326 Codice civile, sicché essa, per determinare l'instaurazione del rapporto di amministrazione, deve essere conforme alle condizioni stabilite nella deliberazione di nomina e deve essere comunicata all'assemblea/condòmini nel termine da questa eventualmente stabilito, ovvero in quello che possa ritenersi necessario, vista la natura dell'affare. Ricordiamo che l'articolo 1130, numero 7, Codice civile postula, a sua volta, anche che il verbale di nomina dell'amministratore debba essere annotato in apposito registro.

Per le nuove nomine occorre fare attenzione affinché il verbale di nomina contenga nel suo contenuto tutti gli elementi essenziali del mandato gestorio compreso il compreso oppure che il preventivo professionale sia allegato quale parte integrale e sostanziale al verbale di nomina oppure che venga richiamato per relationem. La modalità del richiamo per relationem è delicata e particolare come sopra citato quindi si suggerisce di allegare materialmente il documento (preventivo professionale) al verbale di nomina in quanto con l'allegazione si ha più certezza e garanzia.

Mentre per le nomine di conferma, in questa fase vista la decisione della Cassazione, occorre redigere un verbale di conferma che contenga esso stesso tutti gli elementi essenziali del rapporto di mandato gestorio compreso il compenso professionale (come se fosse il verbale di prima nomina), e quindi si suggerisce di non fare all'interno del verbale di conferma un semplice richiamo al compenso professionale della precedente gestione o precedente nomina perché potrebbe, alla luce della nuova sentenza, non essere sufficiente per instaurare una valida riconferma (esempio di semplice richiamo: viene confermato per la gestione … l'amministratore X con il compenso dell'anno/gestione precedente o con il compenso dell'ultima nomina senza ulteriore indicazione).

Clicca qui per consultare alcuni modelli di nomina e riconferma in relazione al solo tema trattato dall'ordinanza di Cassazione 12927/2022 che non sono un esempio/modello esaustivo per tutte le condizioni contrattuali che possono riguardare la nomina ed il mandato gestorio.

Oggi dopo la legge di riforma non c'è dubbio che l’amministratore ha diritto al compenso, anche in assenza di apposito albo e apposito tariffario. La determinazione del compenso è assolutamente libera ed è rimessa alla libertà contrattuale delle parti. Si distingue tra:
- compenso ordinario: le attività che rientrano tra i compiti istituzioni dell'amministratore di condominio ex articoli 1113 et 1131 Codice civile.
- compenso straordinario: che non rientrano tra i compiti istituzionali può essere previsto un compenso extra aggiuntivo (lavori straordinari).

All’interno del compenso dell’amministratore si ha anche il rimborso delle spese che questi abbia sostenuto nell’interesse del condominio, supportate dalle relative pezze giustificative per l’approvazione a consuntivo. Tale credito si fonda sul contratto di mandato con rappresentanza, ex articolo 1720 Codice civile con l'obbligo di rendiconto in capo all'amministratore.

Tra i compiti dell'assemblea rientra quello di nominare l'amministratore e di indicare la sua eventuale retribuzione. Con l'aggettivo “eventuale” la legge ha voluto dire che l'assemblea può prevedere un incarico completamente gratuito per l'amministratore: in questo caso egli, se accetta la deliberazione assembleare, per l'opera svolta non potrà richiedere il pagamento di alcun corrispettivo ma solo – al più – un rimborso delle spese sostenute. Diversamente il mandato si presume oneroso ed occorre determinare il compenso dell'amministratore.

La locazione “analiticamente” è da intendere che il compenso deve essere suddiviso per voci o comunque essere chiaramente leggibile per singola attività (principio di intellegibilità). Per la legge sia la nomina che la riconferma sono equiparabili ai fini dell'indicazione del compenso. Il preventivo dell'amministratore può essere “modulare” e consiste nell’elenco analitico delle attività con un prezzo per ognuna oppure a “forfait” con un prezzo comprensivo di tutta l’attività. Possibile il preventivo “misto” per cui è compresa nel prezzo forfettizzato ogni attività non indicata a parte, in modo da evitare che il prezzo lieviti in occasione del consuntivo. Se il compenso non è esaustivo, (cioè non assenza totale del compenso all'atto della nomina) - sia per attività ordinaria e straordinaria - e non comprende talune “attività” l'unico rimedio per l'approvazione e riconoscimento è l'assemblea di condominio diversamente rimane fuori dal compenso spettante all’amministratore (confronta Cassazione 3596/2003 per ordinario e Cassazione 10204/2010 per compenso straordinario).

In via di principio l’amministratore non può inserire, nel bilancio condominiale, una spesa non prevista, a titolo di compenso per se stesso, per via del fatto che ha svolto delle asserite “attività straordinarie e/o ordinarie” non contemplate nel compenso (Cassazione 22313/2013). Ogni eventuale costo supplementare deve comunque essere approvato dall’assemblea.

Con orientamento consolidato la giurisprudenza costante afferma che l’amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato (mandato con rappresentanza) che per l’amministratore del condominio comporta l’obbligo istituzionale di compiere (attività ordinaria dell'amministratore anche se non specificatamente prevista me rientra nel suo compenso omicomprensivo) quanto segue:
a) tutte le attività espressamente elencate dal codice civile comprendendo anche gli atti preparatori- strumentali-conseguenziali;
b) le attività che si riconnettono all’attività prevista dalla legge (esempio gestione della privacy) e ne raffigurano lo svolgimento naturale (sul punto Cassazione Sezioni unite 9148/2008; Cassazione 2149/2000). In via di principio l’amministratore non può inserire, nel bilancio condominiale, una spesa non prevista, a titolo di compenso per se stesso, per via del fatto che ha svolto delle asserite attività straordinarie e/o ordinarie che non sono contemplate nel compenso e non sono già state (preventivamente all'inserimento in bilancio) accettate dall'assemblea di condominio (già Cassazione 22313/2013).

L'amministratore non è in grado di conseguire un simile riconoscimento indirettamente (proprio compenso supplementare) per il tramite dell’approvazione del rendiconto, all’interno del quale ha inserito la posta contabile. Così procedendo, l’amministratore eluderebbe l’essenza della dialettica assembleare e oscurerebbe la “veridicità” del dato contabile. Infatti, l'amministratore deve inserire nel bilancio dati riguardanti fatti contabili “pacificatamene” accettati e riconosciuti in condominio. Laddove, ad esempio, si inseriscano delle voci di spesa non approvate e/o ratificate precedentemente dall’assemblea - come ad esempio una somma di danaro da elargire a titolo di compenso extra dell’amministratore -, il rendiconto perderebbe la sua stessa essenza informativa. (Tribunale di Bari Sentenza 16 gennaio 2015, numero 157 per ogni eventuale costo supplementare deve comunque essere approvato dall’assemblea prima di essere inserito in bilancio).

Infine, non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorché è stabilito un compenso forfettario a favore dell’amministratore (Cassazione 22313/2013 e anche Tribunale di Milano, 25 gennaio 2018, numero 828).

La legge commina espressamente la sanzione della nullità della nomina o della conferma nell’incarico gestorio. Ora, l’espressa sanzione di nullità in caso di inosservanza dell’obbligo gravante sull’amministratore ha condotto la migliore dottrina a ritenere che tale forma di invalidità investa totalmente il contratto di mandato tra amministratore e condominio, e non soltanto il sistema di determinazione del corrispettivo: la conseguenza è l’impossibilità di procedere alla determinazione dello stesso equitativamente in relazione all’opera effettivamente prestata, secondo le tariffe o gli usi, o in via giudiziale, a norma degli articoli 1709 e 1419, comma 2, Codice civile (nullità della singola clausola sostituita da norme imperative). La conseguenza è che l'amministratore che non ha bene indicato il proprio compenso non potrà assumere l'incarico e non potrà far valere alcun credito verso il condominio.