I diversi titoli della successione nel possesso per usucapire l’area cortilizia condominiale

L'area cortilizia di un fabbricato è al centro di una nuova disputa sul “diritto reale d'uso” con l'ordinanza 19940 del 16 giugno 2022. Ricordiamo innanzitutto le Sezioni unite della Cassazione (ordinanza del 17 dicembre 2020 numero 28972) sull'istituto in questione . Il diritto reale d'uso non esiste, si era detto, in quanto il nostro ordinamento poggia su un numero chiuso di diritti reali, oltrepassati i quali c'è bisogno di un intervento del legislatore per tipizzarli.

Anzi, per essere ancora più precisi, il principio di diritto enunciato dagli ermellini in punto era il seguente: «la pattuizione avente ad oggetto la creazione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condòmini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 Codice civile, è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numero chiuso dei diritti reali e della tipicità di essi».

Nella fattispecie trattata, un condòmino assumeva la natura condominiale (1117 Codice civile) della corte esterna al locale al piano terra e ne chiedeva la restituzione del possesso, mentre i proprietari, deducevano che erano succeduti nel possesso dell'area, per il tramite del proprio dante causa, il quale ne disponeva, a sua volta, in forza di un diritto reale d'uso (articolo 1021 Codice civile), per cui eccepivano la usucapione. Tutto bene fino alla Corte di appello di Brescia, la quale pur dando atto della detenzione ultraventennale dell'area, precisava che la stessa non fosse in grado di estrinsecarsi in un possesso come proprietario giacché non si era verificata alcuna accessione, visto che in caso di morte dell'usuario di un immobile, con conseguente estinzione del diritto d'uso dovuta alla sua intrasferibilità “mortis causa”, è inapplicabile, in favore degli eredi che siano subentrati nel godimento del bene, la successione nel possesso, agli effetti dell'articolo 1146, comma 1, Codice civile.

Gli assunti titolati e “possessori” non si perdono d'animo – verrebbe proprio da dire - e adiscono, a tal punto, la Cassazione, che, in quanto tale, non è rimasta insensibile alla rispettiva tesi: secondo cui il divieto di cessione del diritto a norma dell'articolo 1024 Codice civile del diritto reale d'uso non preclude l'accessione nel possesso del successore a titolo particolare ai sensi però del citato articolo 1146, comma II, Codice civile. Il titolo/animo del possesso da loro esercitato sarebbe diverso, in effetti, da quello del rispettivo “dante causa”, che traeva accesso da un diritto di usufrutto vitalizio, in quanto, tale tipo di detenzione, in questi termini (secondo tale animo), era venuta meno proprio con il relativo decesso.

Da qui l'immancabile principio di diritto finale enunciato dal giudice relatore; e segnatamente: «il divieto di cessione del diritto reale di uso su una porzione di cortile condominiale attribuito ad uno dei condòmini non comporta che non sia configurabile in favore del successore a titolo particolare nella proprietà individuale dell'unità immobiliare, al cui servizio essa è destinata, l'accessione del possesso agli effetti dell'articolo 1146, comma 2, Codice civile (nella specie, allo scopo di suffragare una maturata usucapione), occorrendo ai fini del cumulo dei distinti possessi del successore e del suo autore unicamente la prova di un “titolo” astrattamente idoneo, anche invalido, a giustificare il trasferimento del medesimo oggetto del possesso». Dunque, sentenza cassata e rimandata alla corte di merito per dare luogo all'applicazione del “corretto” paradigma giuridico sul tema trattato.