I giovedì di Maipiùsoli.net: pagamenti e incassi in condominio al tempo del Covid-19

Conti condominiali con il fiato corto. Assemblee sospese, bloccati i versamenti delle persone anziane che devono restare a casa, aumentata la pressione dei fornitori per incassare i pagamenti, bloccate le procedure giudiziarie di recupero del credito. Gestire il condominio senza quattrini, con garanzia di poter sempre fruire, è mestiere difficile ma non impossibile, entro certi limiti.

Acqua, luce e gas
Rappresentano il 70% delle spese di ogni rendiconto. Spesa destinata ad aumentare e di molto con gli edifici continuamente abitati.

Prioritario agire per organizzare i pagamenti in modo siano proporzionati ai consumi effettivi, senza attribuzione di consumi presunti e di tariffe non corrispondenti al periodo di utilizzo.

E se i gestori non provvedono sarà l'amministratore ad incaricare chi accede ai contatori, per rilevare e comunicare la lettura. Se il prezzo è giusto, si cerca di ottenere la dilazione mettendo a confronto le offerte sul mercato.

Per il gas sono diversi i fornitori che possono dilazioni da nove, a dodici mesi ed oltre con l'applicazione di un interesse di poco più del sei per cento annuale. Consigliabile che la parametrizzazione del prezzo sia allineata con quelle del mercato tutelato in modo di non avere soprese. Il mix dei due approcci permette di distribuire gli esborsi in modo sostenibile.

Per l'acqua la soluzione adottabile è di pagare il 50% della fattura e di rateizzare gli importi residui sino a 12 mesi ; per non perdere il diritto alla rateazione occorre rispettare il termine indicato nella comunicazione del gestore trasmessa, anche in via elettronica, secondo le indicazioni dell'Autorità garante (Arera).

L’assicurazione
È poi il premio dell'assicurazione globale fabbricati l'altro esborso concentrato che può svuotare il conto del condominio. Anche in questo caso una piccola maggiorazione del premio permette di suddividere il pagamento in rate semestrali, trimestrali o addirittura mensili.

Le altre spese
Ascensorista, lavascale, amministratore, piccole manutenzioni, tasse locali compongono la restante parte delle spese. E sono i soggetti che sono per lo più destinati a venire per ultimi ad essere pagati anche se il prezzo è tutto lavoro frutto di lavoro personale e diretto. Non cosi se si riesce ad impostare un rapporto con le utility con una vera e propria gara che contemperi il prezzo con le dilazioni di pagamento.

Gli incassi
Oltre la metà degli incassi sono da persone anziani con reddito da pensione che devono restare a casa. Una parte di questi, i più anziani e fragili, non sono digitali. L'aiuto offerto dalla banca sul territorio, con ordini telefonici per pagamento di mav o bonifici, non si può realizzare se l'anziano deve comunque uscire di casa per attivare le procedure. E' come al solito la famiglia, con il parente disponibile, a fare da tramite per il pagamento del Mav o del bonifico con il proprio accesso home banking, con rimborso di quanto anticipato alla prima occasione.

È importante che l'amministratore consigli questa possibilità in modo dare da subito il problema di come pagare, normalmente come motivo di ansia per l'anziano e permettere un adeguato flusso di versamenti sul conto condominiale.

Chi paga il resto sono dipendenti e lavoratori autonomi e partite iva. Proprio questi ultimi sono destinati a subire gli effetti delle norme anti Covid o per il fermo temporaneo dell'attività o per la chiusura del settore per lunghi periodi (es. turismo ed indotto, spettacolo e tutte le attività che presuppongono un rilevante contatto sociale). Le spese condominiali non saranno quindi pagate da chi è davvero in difficoltà.

La banca del tempo
L'obbligo dell'amministratore di condominio di agire giudizialmente entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio può essere superato solo dalla dispensa dell'assemblea oggi realizzabile solo on line. Ogni caso di mancato di pagamento è diverso è va valutato a sé, in ragione della probabilità di recupero del credito.

È opportuno che l'amministratore fornisca all'assemblea online le alternative possibili: quella del decreto ingiuntivo seguito dal pignoramento presso terzi o immobiliare ed i rispettivi costi e tempi. E quella di un piano di dilazione del debito. In entrambi i casi diventa indispensabile costituire un fondo alimentato dai condòmini in regola coi pagamenti.

Le possibilità
Un esempio delle soluzioni possibili: edificio con 70.000 euro di spese annuali composto di trenta appartamenti. Nella situazione post Covid sono dieci le proprietà in difficoltà rispetto alle due, come avveniva in precedenza e 23.000 euro quelli non incassati. Il decreto ingiuntivo e la procedura di pignoramento sino alla vendita all'asta dell'immobile comportano una spesa di circa 7.000 euro per ciascuna procedura oltre al debito da recuperare.

Tre anni circa il tempo necessario, con tempi probabilmente dilatati per la ulteriore diminuzione del mercato immobiliare. Per ciascuna delle dieci unità immobiliari il fondo da alimentare ammonta a 7000 euro oltre a 2.300 euro per ciascun anno per complessivi 13.900 euro. Il fondo da costituire è dunque di 139.000 euro.

Altro scenario: I condòmini in regola coi pagamenti versano un fondo a costituzione progressiva solo per le spese dei tre anni di 23.000 euro l'anno ed i condòmini per cui le spese sono diventate improvvisamente insostenibili le pagano nei successivi cinque.

Terza via non percorribile se non con la garanzia dello Stato, quella che il fondo sia costituito con un finanziamento bancario di pari importo i cui interessi siano a carico di chi è in ritardo, senza far perdere la casa a chi è in difficoltà, generando un effetto domino verso i rispettivi contatti, e sacrifici difficilmente sostenibili da parte di chi è in regola coi pagamenti. Un finanziamento condominiale non dissimile da quello che l'Italia sta cercando di realizzare in Europa.