I martedì del diritto: ci sono componenti dei balconi che possono considerarsi di proprietà comune

Dalla rivista «L’amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento all'ordinanza di Cassazione 10848 dell'otto giugno 2020.

Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ex articolo 1117 Codice civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato o destinati al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente ed essenziale funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.

Ritorna alla attenzione degli amministratori l'antica questione della titolarità delle porzioni esterne del balcone e della ripartizione delle spese delle diverse componenti di tale utile accessorio degli appartamenti in condominio. I due temi erano stati sopiti dalle agevolazioni di imposta, superbonus e bonus facciate, ma ormai i condòmini sanno che gran parte delle somme deliberate inciderà sulle loro tasche e quindi le questioni giuridiche riprendono interesse. La sentenza in commento costituirà buona guida per gli amministratori, che devono recuperare la regola fondamentale: il balcone costituisce accessorio delle unità immobiliari e quindi appartiene al titolare dell'appartamento che ne gode.

Tale regola di base è stata perfettamente scolpita nella sentenza 10845/ 2020 (conformi Cassazione 7042/2020, che ha originato la seguente massima: «È nulla, e perciò sottratta al termine di impugnazione di cui all’articolo 1137 Codice civile, la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale, come, ad esempio, quella che concerna la manutenzione di beni di proprietà esclusiva, quali i balconi, i quali appartengono al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte»).

In linea di principio, quindi l'assemblea non dovrebbe affatto occuparsi del balcone, oggetto di proprietà esclusiva. Una interessante sentenza del giudice di legittimità indica la possibilità di passare dalla regola all'eccezione, avendo statuito: «poiché l’assemblea non può deliberare nell’ambito dei beni proprietà esclusiva, salvo che si rifletta sull’adeguato uso delle cose comuni, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono».

L'eccezione concerne quindi gli eventuali elementi decorativi o cromatici e non genericamente quanto possa vedersi dall'esterno. Tale distinzione è stata bene espressa dal Tribunale di Firenze con la sentenza 2551/2009, relativa ai pannelli di cemento che delimitano i balconi e che costituiscono parti strutturali non della facciata dello stabile ma del balcone stesso, talché non possono qualificarsi come opere meramente ornamentali». La sentenza in commento ha quindi perfettamente espresso il nucleo di verità che occorre considerare e che deve necessariamente essere riferito alla prevalente ed essenziale funzione estetica per l’edificio, tale da qualificarli come elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

Nei balconi possono sussistere elementi decorativi che ornano la facciata, assimilabili, per tale loro funzione - ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile - alle parti comuni dell’edificio; l'individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza (condominiale, se assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, di pertinenza dell’appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo al decoro di quest’ultimo) non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.

Si può quindi sottolineare assoluta convergenza di indicazioni in due sentenze, l'una della Corte d'Appello di Roma (sentenza 4447/2022 e l'altra della Corte d'Appello di Milano sentenza 2190/2o20) che hanno concordemente deciso per la conservazione della regola della proprietà esclusiva non avendo riscontrato elementi di decoro sui balconi in aggetto, mancando l’apposizione di qualsivoglia fregio o elemento decorativo di pregio.