I martedì del diritto: In assemblea va convocato solo il vero condomino e non chi ostenta il titolo senza requisiti

Dalla rivista «L’amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento alla sentenza della Corte di Cassazione numero 31826 del 27 ottobre 2022.

All’assemblea condominiale deve essere convocato il vero proprietario dell’unità immobiliare e non colui che si sia comportato verso i terzi come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio e i singoli partecipanti ad esso le condizioni ai fini della operatività del principio dell’apparenza del diritto, il quale è finalizzato alla tutela dei terzi in buona fede, tra i quali non rientrano i condòmini.

Il Consigliere Scarpa, estensore della sentenza, ha avuto cura di riscontrare la sottile questione che era stata sollevata, non già da una delle parti interessate ma dal pubblico ministero, il quale aveva sostenuto che la giurisprudenza formatasi a proposito del condomino apparente e della necessità di non dare alcun rilievo a che si comporti quale condomino senza esserlo, debba riguardare unicamente la riscossione dei contributi condominiali e non anche la convocazione dell’assemblea. La Cassazione ha disatteso tale tesi e ha osservato, in primo luogo, che alcune sentenze (Cassazione, 8824/2015, 2616/2005 e 7849/2001) hanno già da tempo evidenziato l’obbligo del condominio di convocare il vero condomino e non chi abbia tentato di ostentare infondatamente tale qualità.

In particolare, la sentenza in commento evidenzia che la tesi del procuratore generale condurrebbe a un’incongrua dissociazione fra il soggetto avente diritto a essere avvisato e a partecipare alle riunioni assembleari, che potrebbe essere anche il condomino “apparente”, e il soggetto invece obbligato a contribuire alle spese e destinatario delle pretese di riscossione, che dovrebbe necessariamente essere il condomino “reale”. Questa dissociazione traspare del resto in tutta la sua gravità laddove si pensi che condurrebbe a permettere che discuta e voti in assemblea, anche per il recepimento e il riparto delle spese, un soggetto che da un lato non sarebbe legittimato all’impugnativa e che dall’altro lato non avrebbe neppure l’obbligo di pagare.

Ne è derivata la conferma del dovere dell’amministratore di condominio di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea sia con la regolare tenuta del registro di anagrafe sia disponendo le indagini suggerite dalla diligenza in relazione al palesarsi di circostanze idonee a mettere in forze la corrispondenza tra i dati in suo possesso e la situazione reale. Confermando il ben conosciuto equilibrio, l’estensore ha ricordato infine l’obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza delle vigenti prescrizioni dell’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile come ricordati da Cassazione, 4026/2021 e da Cassazione, 16614/2022.