Il canone di locazione non è dovuto se il bene non è mai stato consegnato

L'obbligo di pagamento del canone ha il suo necessario presupposto nell'avvenuta consegna del bene da parte del locatore, atteso che il sinallagma, il nesso di reciprocità, contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra l'adempimento dell'obbligazione del locatore di «consegnare al conduttore la cosa locata» (articolo 1575, numero 1 del Codice civile) e l'obbligazione del conduttore di prendere in consegna la cosa e dare il corrispettivo nei termini convenuti. Questo il principio di diritto pronunciato dalla Cassazione nell'ordinanza numero 9666 del 26 maggio 2020.

I fatti
La premessa della vicenda è la concessione in locazione di un lastrico solare da parte di alcuni privati a una società di telecomunicazioni, al fine della realizzazione di una stazione radio per telecomunicazioni. Nonostante la conclusione del contratto di locazione, la struttura non veniva mai realizzata e la parte locatrice domandava il pagamento di tutti i canoni arretrati, a suo dire dovuti.

A tal fine, i locatori si risolvevano ad agire in sede giudiziale, depositando ricorso per convalida di sfratto per morosità e ingiunzione di pagamento per i canoni dovuti.
Si costituiva la società di telecomunicazioni contestando la ricostruzione attorea e rilevando da un lato come il Comune del luogo non avesse mai concesso l'autorizzazione alla realizzazione della stazione radio, dall'altro come i proprietari non avessero mai concretamente consegnato l'immobile alla conduttrice.

Le pronunce di merito
Il Tribunale all'esito del giudizio, pronunciava ordinanza con la quale dichiarava risolto il canone di locazione e condannava la convenuta al pagamento dei canoni arretrati.
La convenuta agiva quindi in sede di appello, impugnando la sentenza.La Corte d'appello, in riforma della decisione impugnata, rigettava la domanda degli originari attori e condannava gli stessi alla restituzione delle somme illegittimamente percepite dalla società di telecomunicazioni a seguito del giudizio di prino grado.

Il giudice, in particolare, aveva basato la propria decisione sull'affermazione da parte della società di telecomunicazioni di non avere mai ottenuto la consegna dell'immobile e sull'assenza di una valida controreplica da parte dei proprietari.

Il ricorso in Cassazione
I soccombenti, alla luce dell'esito del giudizio d'appello, si vedevano costretti ad agire in Cassazione, domandando la riforma della decisione impugnata. Con la sentenza in commento, tuttavia, gli ermellini confermavano la sentenza della Corte d'Appello e il ragionamento giuridico sottostante. La vicenda oggetto della causa di merito, più della questione relativa alla mancata concessione dell'autorizzazione amministrativa alla realizzazione della stazione radio, pareva incentrata sull'inadempimento – da parte di una o dell'altra parte – del contratto di locazione.

La parte proprietaria, infatti, riteneva che la società avesse violato gli accordi, non pagando il canone, mentre la controparte sosteneva di non avere alcun obbligo, stante l'originario inadempimento degli obblighi contrattuali da parte della locatrice di consegna del bene immobile oggetto del contratto.

Il contratto di locazione e i suoi requisiti
L'articolo 1575 del Codice civile, però, impone nel contratto di locazione al proprietario di «1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione». Il mancato rispetto degli obblighi citati, quindi, costituiva un inadempimento tanto grave da fare venire meno le obbligazioni in capo alla parte conduttrice.

Era pur vero, infatti, che le parti avevano sottoscritto un valido contratto di locazione, ma la circostanza della mancata consegna dell'immobile al conduttore aveva comportato il diritto per lo stesso di rifiutarsi di corrispondere il canone di affitto.

Le precedenti pronunce
Secondo la giurisprudenza prevalente, infatti, la parte conduttrice può astenersi dal pagare il canone laddove «venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti» (si vedano sul punto Cassazione numero 13387 del 2011, Cassazione numero 261 del 2008 o Cassazione numero 11783 del 2017).

L’eccezione di inadempimento
Giova oltretutto sottolineare come sussista nell'ordinamento italiano il principio dell'eccezione di inadempimento, in ragione della quale una parte contrattuale non è tenuta ad adempiere alle proprie obbligazioni se la controparte risulta già inadempiente alle sue. A tal fine l'articolo 1460 del Codice civile afferma al primo comma che «nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto».

L'obbligo di pagamento del canone è quindi subordinato alla consegna della cosa locata e, mancando la stessa, pacificamente viene meno il dovere del conduttore di adempiere alle sue obbligazioni di pagamento dell'affitto. In considerazione di tale principio, la Cassazione rigettava il ricorso con l'ordinanza in commento e condannava i proprietari alla refusione delle spese del giudizio.