Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Cagliari, 30 dicembre 2025, n. 2184 (est. Oliva)

Condominio negli edifici – Regolamento di condominio – Clausola che prevede l'attribuzione del posto auto solo ai condomini "residenti" e l'addebito di quote maggiori di oneri di manutenzione in ragione dell'uso più intenso – Delibera dell'assemblea condominiale che applica nel concreto detta clausola regolamentare – Validità

Qualora il regolamento di condominio preveda una clausola che prescriva l'assegnazione del posto auto solo ai condomini "residenti" e che, inoltre, alcuni partecipino ai relativi costi di manutenzione ed esercizio in misura maggiore di altri (in ragione dell'uso più intenso), e tale clausola non sia stata contestata e/o impugnata, la delibera che mette in applicazione quanto prescritto dal regolamento di condominio non è invalida e il singolo condomino non può dolersene.

In particolare, in motivazione:

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato (omissis) evocava in giudizio innanzi l'intestato Tribunale la Comunione (omissis) esponendo che nella riunione assembleare del (omissis) era stato deliberato "di assegnare un telecomando gratuito a tutti coloro che attualmente pagano le 200 euro annue per l'utilizzo dello stallo e coloro che pagano euro 64 annui per il servizio di pulizia del cortile. Per coloro che nell'ambito familiare e pertanto residenti hanno un secondo autoveicolo si dà facoltà di chiedere all'Amministratore un secondo telecomando, questa volta a pagamento, fermo restando che la sosta deve essere limitata ad un solo autoveicolo". Era stato, inoltre, deliberato di informare via raccomandata proprietario dell'alloggio al piano terra della via (omissis), che il detto telecomando poteva essere assegnato ai conduttori dell'appartamento "solo se residenti". Non essendo il detto stato preventivamente informato della convocazione, egli chiedeva procedersi a convocazione di nuova assemblea, richiesta rimasta senza seguito, e lamentava quindi la sua mancata convocazione per l'assemblea suddetta, nella quale comunque era presente solo la maggioranza dei partecipanti alla comunione, mentre per le innovazioni alla cosa comune sarebbe stata necessaria la presenza dei 2/3 del valore dell'edificio; inoltre, lamentava che la deliberazione in concreto assunta era per lui pregiudizievole, in quanto (come non residente) gli veniva di fatto precluso l'uso del telecomando e l'accesso al cortile. Chiedeva dunque dichiararsi nulla, o annullarsi, la deliberazione del (omissis) per violazione degli artt. 1105, terzo comma, 1109 n. 2 e 1108 c.c., nonché per contrasto con la deliberazione del Comune di (omissis) n. (omissis), con la quale l'ente locale, proprietario del cortile oggetto della deliberazione impugnata, aveva preso atto che i condomini di (omissis) avevano approvato un regolamento per l'uso comune di detta area.

Si costituiva la Comunione convenuta, resistendo alla domanda ed eccependo che il (omissis) non partecipa alla comunione stessa, essendo soltanto condomino dello stabile di (omissis), onde nessun vizio si configura per la sua mancata convocazione; che egli, quale proprietario di immobile con affaccio sul cortile de quo, ha diritto di usarlo per trarne aria e luce e per transitarvi a piedi, ma non anche di usarlo come parcheggio; che la deliberazione in concreto assunta dall'assemblea non ha costituito innovazione, essendo il cancello di accesso al cortile già in precedenza azionato da telecomando, ed avendo l'assemblea soltanto deliberato di sostituire il tipo di telecomando, utilizzando un dispositivo non duplicabile per evitare la moltiplicazione degli accessi all'area; che infine la deliberazione del Comune di (omissis) n. (omissis) aveva ratificato il regolamento della comunione, che consente l'accesso all'area cortilizia soltanto ai comunisti residenti, e non a tutti i partecipanti ai condomini che si affacciano sull'area predetta. Chiedeva dunque rigettarsi la domanda della società attrice.

(omissis)

Ciò premesso, va rilevato che l'art. 4 del regolamento della Comunione, nel testo approvato con deliberazione del (omissis), depositata da parte convenuta, così recita:

"art. 4 - mezzi per provvedere alle spese della Comunione

Tutti gli Utenti facenti parte della Comunione ai sensi del precedente art. 3, dovranno partecipare alle spese relative alla pulizia del cortile, alla manutenzione della pavimentazione, dei cancelli, dei portici, delle fioriere, nonché di ogni altra spesa approvata dall'Assemblea degli Utenti medesimi.

Dovranno partecipare alle suddette spese, in misura maggiorata, gli Utenti della Comunione che, in qualità di condomini residenti ed in regola con i pagamenti, godono del diritto di utilizzare gli appositi stalli adibiti a parcheggio posti all'interno del cortile comune.

L'entità di tale maggiorazione sarà stabilità dall'Assemblea degli utenti.

Ai condomini residenti ed in regola con i pagamenti è consentito di parcheggiare una sola autovettura all'interno del cortile comune, salvo diversa, preventiva e specifica autorizzazione rilasciata dal Consiglio Direttivo della Comunione."

Il tenore letterale di tale norma, la cui vigenza è pacifica, non essendo stata contestata da parte attrice né essendo stata dimostrata l'impugnazione della predetta riunione del (omissis) ed il suo annullamento o la sua declaratoria di nullità, evidenzia che tutti i partecipanti alla comunione sono tenuti a concorrere alle spese di pulizia, manutenzione della pavimentazione, dei cancelli, dei portici e delle fioriere, nonché alle altre spese deliberate dall'assemblea; ma che tuttavia partecipano a dette spese, in misura maggiore, quei partecipanti che, in quanto residenti, possono fruire della possibilità di parcheggiare nel cortile predetto. La previsione di un utilizzo differenziato della cosa comune non collide con le regole in tema di comunione e condominio, posto il principio secondo cui "in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest'ultimi. In particolare, per stabilire se l'uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., non deve aversi riguardo all'uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; l'uso deve ritenersi in ogni caso consentito, se l'utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall'uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso, non dia luogo a servitù a carico del suddetto bene comune" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10453 del 01/08/2001, Rv. 548637; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8830 del 03/06/2003, Rv. 563848).

Poiché non ha dimostrato di essere residente, ma (anzi) ha allegato di ricevere un pregiudizio proprio per effetto della limitazione del suo diritto di usare del cortile in conseguenza della sua qualità di condomino non residente, in tal modo riconoscendo di non possedere la qualifica prevista dalla norma regolamentare per poter parcheggiare nel predetto spazio, la seconda doglianza va disattesa.

Una volta confermata l'esclusione del diritto dell'attore a parcheggiare nel cortile di cui è causa, anche la prima doglianza, concernente la lesione del suo diritto di partecipare all'assemblea, dev'essere disattesa, per evidente carenza di interesse, poiché (proprio in quanto la società attrice non aveva comunque alcun diritto di pretendere di usare il cortile per parcheggiare, non essendo "condomino residente") la stessa non aveva comunque titolo di interloquire sulle modalità di accesso allo spazio comune, onde la sua partecipazione alla riunione non avrebbe potuto comunque condurre ad una deliberazione di contenuto diverso da quella in concreto adottata. Né la società attrice ha allegato, e tantomeno dimostrato, che mediante la sua partecipazione, ed il suo voto, la deliberazione in concreto assunta dall'assemblea sarebbe stata diversa, posto che dal verbale del (omissis) risulta che la deliberazione concernente i nuovi telecomandi è stata assunta all'unanimità e dunque con il voto favorevole di 24 partecipanti su un totale di 48 aventi titolo.

Infine, va rilevato che la delibera in questione è stata assunta con la maggioranza prevista dalla legge, in quanto la decisione di sostituire un telecomando duplicabile con uno non duplicabile non costituisce innovazione, poiché essa non comporta una modifica dell'uso della cosa comune, ma ne disciplina soltanto la modalità. Il cancello di accesso all'area in questione, infatti, era già in precedenza azionato da telecomando, onde la modalità di funzionamento non è cambiata; non si configura dunque alcuna innovazione, dovendosi intendere per tali soltanto le opere che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, a differenza delle modificazioni (previste dall'art. 1102 c.c.), che costituiscono estrinsecazione delle facoltà riconosciute al singolo condomino per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20712 del 04/09/2017, Rv. 645550; conf. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 3440 del 03/02/2022, Rv. 663934).

In applicazione di tale criterio, la Suprema Corte ha affermato che "In tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un'innovazione e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione assembleare con cui è disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, per disciplinare il transito pedonale e veicolare impedendo l'ingresso indiscriminato di estranei, poiché essa attiene all'uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16148 del 16/06/2025, Rv. 675295; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4340 del 21/02/2013, Rv. 625186). Tale principio, valido per l'ipotesi di apposizione di un cancello di accesso all'area condominiale, si applica evidentemente anche alla diversa ipotesi, oggetto della presente controversia, in cui sia stata soltanto deliberata la sostituzione del telecomando di un preesistente cancello.

Le considerazioni che precedono assorbono ogni altra doglianza proposta dalla parte attrice, la cui domanda, pertanto, va rigettata.