Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Latina 26 gennaio 2026 n. 198 (est. Morabito)

Condominio – Ripartizione delle spese – Esclusione di alcuni garages dalla ripartizione – Invalidità della relativa delibera – Sussiste – Proprietario di un box auto che si trova all'interno dello stabile – Ricomprensione di tale unità immobiliare nell'edificio – Sussiste – Obbligo di pagamento delle spese ordinarie e straordinarie a carico del relativo proprietario – Sussiste.

Nell'edificio in condominio, il proprietario solo di un box è tenuto al pagamento delle spese condominiali ex art 1123 cod. civ. in quanto le spese necessarie per godimento e manutenzione delle parti comuni di un condominio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza spettano a tutti condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, a meno che l'assemblea non deliberi diverso meccanismo di divisione delle spese condominiali.

Nel caso del proprietario solo di un box in condominio, le spese condominiali sono dovute in maniera differente a seconda che il box si trovi all'interno dello stabile o all'esterno; se il box si trova, infatti, all'interno, il proprietario è tenuto al pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie perché comunque il suo box fa parte dell'edificio.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Con atto di citazione ritualmente notificato (omissis) conveniva in giudizio davanti al Tribunale Civile di Latina il (omissis), chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: "Voglia l'Ill.mo Tribunale di Latina adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione e deduzione in accoglimento dei motivi di cui al presente atto: - dichiarare la nullità/inesistenza/invalidità e/o annullare la delibera del (omissis); e/o delle tabelle sulla base delle quali è stato effettuato il riparto; - vista l'assenza ingiustificata del (omissis) alla procedura di mediazione citata condannare ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 8, comma 4bis del D.lgsn. 28/20201 il (omissis) in persona dell'amministratore pro-tempore al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio. Con vittoria di spese e competenze oltre IVA, CPA e spese generali".

Esponeva, tra l'altro, l'attrice a sostegno: di essere proprietaria del locale garage facente parte del fabbricato sito nel comune di Latina (LT), con accesso da via (omissis), posto al piano interrato della superficie complessiva di mq. (omissis) circa, confinante con rampa di accesso, proprietà (omissis) a tre lati, salvo altri; riportato nel N.C.E.U. del Comune di (omissis); che in data (omissis) si era svolta l'Assemblea di Condominio per l'approvazione, tra l'altro, del bilancio consuntivo dell'anno 2023 con relativo stato di riparto e nota esplicativa, nonché del bilancio preventivo per l'anno 2024 con relativo stato di riparto (cfr. all. 6, copia della delibera dell'assemblea di Condominio del (omissis) ); di essere stata assente; che l'Assemblea, essendo presenti n. (omissis) condomini intervenuti o rappresentati per delega su un totale di n. (omissis) convocati, per complessivi millesimi (omissis), aveva approvato all'unanimità il bilancio consuntivo 2023 (cfr. punto 1 del verbale) e sempre all'unanimità il bilancio preventivo 2024; che il verbale le era stato comunicato in data (omissis) (cfr. all. 7, copia della pec dell'Amministrazione di Condominio del (omissis) ); di contestare, in relazione al predetto verbale ed alle citate approvazioni del consuntivo 2023 e del preventivo 2024, il fatto che i documenti presupponevano l'illegittima applicazione dei criteri di ripartizione delle spese; che i bilanci si fondavano, infatti, su un valore di ripartizione millesimale macroscopicamente errato, il che rendeva la delibera nulla/invalida; che, come evincibile dalla disamina del bilancio consuntivo 2023 e del bilancio preventivo del 2024 (cfr. all. 5, pagine 10-11-14 e pagine 26-28), il Condominio aveva inteso attribuire il dovuto/debito con l'illegittima esclusione degli interni da 51 a 57 proprietari di box nel condominio (Sigg.ri (omissis) ); che il valore attribuito era stato, infatti, pari a "0"; che ciò aveva comportato l'applicazione ad essa attrice di maggiori spese in ragione della detta illegittima esclusione di altri proprietari, in violazione dei principi di cui all'art. 1123 c.c.; che, in virtù di quanto espresso, era proprio interesse pervenire ad una declaratoria di invalidità della delibera del (omissis).

Il (omissis) in (omissis), ritualmente citato a comparire, non si costituiva.

(omissis)

Passando al merito, va premesso che per giurisprudenza costante (v., tra le tante, Cass. civ., SS.UU., n. 9839/21; 4806/05) devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione.

Con riguardo alle delibere dell'assemblea di Condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione, ai sensi dell'art. 1123 c.c., ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità (deducibile senza limitazione di tempo, il consenso unanime, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, ult. co., c.c. (Cass. Civ. 88/4851; v. anche s.u. 80/2928 e 95/3042).

Tornando al caso che ci occupa, parte attrice allega che la delibera impugnata abbia attribuito le spese condominiali escludendo illegittimamente dal concorso ai relativi oneri taluni proprietari di locali garage: alla stregua della sopra richiamata impostazione viene, pertanto, senz'altro in considerazione una delibera annullabile, perché asseritamente adottata in violazione di legge.

Più nello specifico, la difesa della sig.ra (omissis) ha documentato che, come evincibile dalla disamina del bilancio consuntivo 2023 e del bilancio preventivo del 2024 (cfr. all. 5, pagine 10-11-14 e pagine 26-28 al fascicolo di parte attrice), il (omissis) ha ripartito le spese condominiali escludendo gli interni da 51 a 57 appartenenti a proprietari di box (Sigg.ri (omissis) ), il cui valore attribuito è stato, infatti, pari a "0".

Ebbene, come correttamente rilevato da questo stesso Tribunale nella pronuncia del (omissis) richiamata dalla difesa di parte attrice, costituisce principio condiviso quello secondo cui il proprietario solo di un box in condominio è comunque tenuto al pagamento delle spese condominiali: secondo quanto stabilito dall'art 1123 c.c., infatti, le spese necessarie per godimento e manutenzione delle parti comuni di un condominio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza spettano a tutti condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, a meno che l'assemblea non deliberi diverso meccanismo di divisione delle spese condominiali e, nel caso del proprietario solo di un box in condominio, le spese condominiali sono dovute in maniera differente a seconda che il box si trovi all'interno dello stabile condominiale o all'esterno; se il box si trova, infatti, all'interno dell'edificio condominiale, il proprietario è tenuto al pagamento delle spese condominiali ordinarie, cioè di quelle relative a tutti i servizi di cui usufruisce per l'uso del box, come scale, ascensore, cancelli, luce e non in proporzione ai millesimi di proprietà ma in base a quanto stabilito dal regolamento condominiale; il proprietario solo di un box in condominio deve pagare anche le spese condominiali straordinarie, perché comunque il suo box fa parte dell'edificio nel caso di necessità di interventi strutturali, per esempio di rifacimento della facciata, o del tetto, o del lastrico, ecc.

Stante quanto sopra, l'avere l'assemblea del Condominio convenuto ripartito le suddette spese in violazione della regola di cui all'art. 1123 c.c. e, cioè, escludendo dal riparto i condomini proprietari di vani garage, configura violazione di legge.

Ne discende che la delibera de qua dovrà essere necessariamente annullata nella parte relativa all'approvazione l'altro, del bilancio consuntivo dell'anno 2023 con relativo stato di riparto e nota esplicativa, nonché del bilancio preventivo per l'anno 2024 con relativo stato di riparto.

La domanda di parte attrice, volta alla condanna del (omissis) al "…versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio" non può, viceversa, trovare accoglimento.

Ed invero, l'attuale art. 12 – bis, D.lgs 28/2010 prevede che "1. Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al primo incontro del procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile. 2. Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio. 3. Nei casi di cui al comma 2, con il provvedimento che definisce il giudizio, il giudice, se richiesto, può altresì condannare la parte soccombente che non ha partecipato alla mediazione al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione. 4. Quando provvede ai sensi del comma 2, il giudice trasmette copia del provvedimento adottato nei confronti di una delle amministrazioni pubbliche di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, al pubblico ministero presso la sezione giurisdizionale della Corte dei conti, e copia del provvedimento adottato nei confronti di uno dei soggetti vigilati all'autorità di vigilanza competente".

Il provvedimento sanzionatorio di cui sopra può essere, quindi, emesso nei soli riguardi della parte costituita, laddove nella specie il convenuto è rimasto contumace per tutta la durata del giudizio.

La domanda in questione dovrà essere, pertanto, respinta.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto dell'assenza di fase istruttoria e di note conclusive.

P.Q.M.

Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al n. R.G. (omissis), vertente tra le parti di cui in epigrafe, ogni ulteriore domanda, istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

dichiara la contumacia del (omissis);

- in accoglimento della relativa domanda, annulla, per le ragioni di cui in parte motiva, la delibera approvata dal in il 20.03.2024 nella parte relativa all'approvazione del bilancio consuntivo dell'anno 2023 con relativo stato di riparto e nota esplicativa, nonché del bilancio preventivo per l'anno 2024 con relativo stato di riparto;

(omissis)