Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Milano 15 dicembre 2025 n. 9643 (est. Folci)

Condominio negli edifici - Edificio composto da cinque scale autonome ciascuna dotata di impianto di ascensore - Utilizzo differenziato rispetto a dette cinque scale - Sussiste - Ripartizione delle relative spese - Applicazione del comma 2 dell'art. 1123 c.c. - Sussiste - Attribuzione dei costi separatamente scala per scala - Necessità

Condominio negli edifici - Lavori su elementi dei terrazzi (soglie esterne e gocciolatoi) e sulle colonne fumarie verticali - Opere finalizzate alla conservazione e/o alla sicurezza dell'edificio - Ripartizio delle relative spese tra tutti i condomini - Necessità

Nel caso in cui un edificio sia composto da cinque scale autonome, ciascuna dotata di proprio impianto ascensore, il riparto delle spese per i relativi interventi manutentivi deve essere effettuato secondo le tabelle delle singole scale che tengono conto dell'effettivo utilizzo, non essendo corretta la diversa ripartizione tra tutti i condomini secondo un criterio che non valuta l'effettiva utilità fruita da ciascuna scala.

Al contrario, la ripartizione dei costi per interventi su elementi dei terrazzi (soglie e gocciolatoi) nonché sulle canne fumarie verticali (che riguardano parti strutturali o comunque aventi funzione comune per la conservazione, la sicurezza e il decoro dell'edificio) va effettuata tra tutti i condomini in conseguenza dell'utilità generale fornita dagli interventi medesimi.

In particolare, in motivazione:

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione l'attrice ha impugnato la delibera assembleare del (omissis), limitatamente ai punti n. (omissis) dell'ordine del giorno, deducendo l'erronea ripartizione di diverse voci di spesa, l'illegittima imputazione di spese relative a terrazzi, soglie, gocciolatoi e canne fumarie, la carenza di adeguata informazione contabile e l'indebito addebito della voce denominata (omissis), afferente alla propria unità immobiliare.

In merito alle spese relative agli ascensori, secondo l'attrice, tali spese riguardano solo gli impianti delle scale B e C, come emerge dai documenti contabili, e avrebbero dovuto essere ripartite esclusivamente tra i condomini che di tali impianti traggono utilità.

(omissis)

Nel merito la censura è fondata.

Dalla documentazione prodotta in atti emerge che il è composto da cinque scale autonome (A–B–C–D–E), ciascuna dotata di proprio impianto ascensore.

È pertanto applicabile l'art. 1123, comma 3, c.c., secondo cui:

"Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Gli ascensori delle singole scale costituiscono, nel caso di specie, impianti separati, funzionalmente autonomi e destinati all'uso esclusivo dei rispettivi

Dalle documentazioni in atti (cfr. doc. (omissis) documenti allegati comparsa di costituzione e risposta) emerge la violazione del criterio legale della utilitas in ragione del fatto che il riparto delle spese doveva essere effettuato secondo le tabelle delle singole scale che tiene conto dell'effettivo utilizzo. Tale criterio trova ulteriormente conferma nel fatto che dalle fatture emergono differenti importi e tipologie di interventi per alcune scale.

L'addebito, così come indicato nel rendiconto consuntivo contrasta con l'art. 1123, comma 3, c.c., è incompatibile con l'art. 1124 c.c. secondo cui le spese dell'ascensore devono essere sostenute da chi ne trae utilità rendendo la delibera annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Tutto ciò predetto, non possono trovare accoglimento le censure mosse dal (omissis), secondo cui "trattasi prestazioni rese a beneficio di tutte le scale ed afferenti la manutenzione dell'impianto dell'ascensore". Tale criterio, infatti, non considera la differenza di spesa e la diversa natura delle attività svolte, finendo per disattendere il dettato normativo e per non valutare l'effettiva utilità che ciascuna scala ne ricava.

La delibera assembleare del (omissis) deve essere annullata limitatamente alla ripartizione delle spese (omissis), con conseguente obbligo del Condominio di rideterminare il riparto imputando tali costi secondo le tabelle delle singole scale ciascuno secondo le rispettive quote.

In relazione alle spese relative a terrazzi, soglie, gocciolatoi e canne fumarie (voci (omissis) ): L'attrice deduce l'illegittimità del riparto di tali spese, sostenendo che esse riguardino parti di proprietà esclusiva o impianti al servizio di singole unità immobiliari. Il (omissis) afferma che si tratta di opere su elementi strutturali o comunque aventi funzione comune per la conservazione, la sicurezza e il decoro dell'edificio Dalla documentazione prodotta emerge che i lavori hanno riguardato elementi dei terrazzi e delle soglie esterne idonei a influire sulla protezione e regimazione delle acque dell'edificio, nonché colonne fumarie verticali la cui efficienza interessa l'intero fabbricato. Tali opere non risultano finalizzate al godimento personale dei proprietari delle singole unità, ma alla conservazione e sicurezza dell'edificio. Tenuto conto della collocazione e della funzione di tali elementi, la ripartizione delle voci (omissis) tra tutti i condomini risulta conforme ai criteri di riparto applicabili. Le contestazioni dell'attrice devono pertanto essere respinte.

In merito alla presunta carenza informativa L'attrice lamenta di non avere avuto adeguato accesso alla documentazione contabile. Risulta tuttavia che la documentazione è stata messa a disposizione dall'amministratore, sebbene in taluni casi con tempistiche non puntuali. In ogni caso, secondo costante giurisprudenza, ai fini della validità della delibera assembleare "non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno." (Cass. civ., sez. II, 10/06/2014, n. 13047). In tal senso ai fini della validità della delibera è sufficiente indicare gli elementi essenziali dell'ordine del giorno senza allegare i relativi preventivi di spesa. Inoltre, nel corso del giudizio tutta la documentazione necessaria è stata acquisita, sicché non sussistono elementi tali da incidere sulla validità della deliberazione impugnata.

(omissis)

PQM

Il Tribunale di Milano, Sezione XIII Civile, definitivamente pronunciando sulla causa promossa da contro il , così decide:

dichiara la cessazione della materia del contendere relativamente alla voce di spesa (omissis), per intervenuta eliminazione dell'addebito da parte del (omissis)

2. accoglie parzialmente l'impugnazione e annulla la delibera assembleare del (omissis) limitatamente alle voci (omissis);

3. dispone che tali spese siano rideterminate ponendole a carico esclusivo dei condomini delle scale interessate, secondo i rispettivi millesimi;

4. Rigetta le ulteriori censure dell'attrice, in particolare quelle relative alle voci (omissis), riguardanti terrazzi, soglie, gocciolatoi e canne fumarie, ritenendone legittima la ripartizione fra la generalità dei condomini;

5. condanna il (omissis) al pagamento del 70% (omissis) delle spese di lite in favore dell'attrice, ponendo il restante 30% (omissis) a carico di quest'ultima.

6. manda all'amministratore per la rideterminazione del riparto conforme alla presente sentenza.

Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.

Milano, 15 dicembre 2025

Il Giudice

dott. Paola Barbara Folci